丁祖昱回顧2019房企：失速、腰斬、剎車、重組

樂居財經 胡益健 發自上海 2019年12月31日下午，“2020擁抱未來——丁祖昱評樓市年度發布會”在上海新靜安體育中心舉行，現場超4000名粉絲聆聽易居企業集團CEO丁祖昱的分享。自2016年始，“丁祖昱評樓市”年度發布會已成功舉辦4屆，成為中國地產行業最受關注的盛會之一。

丁祖昱在現場表示，2016-2019年統計局商品房銷售增速及百強房企銷售規模增速一直處于下跌狀態。根據數據監測，2016-2019年統計局商品房銷售增速從34.8%下滑至7.3%；同期百強房企銷售規模增速從50.8%下滑至6.0%，處于“失速”狀態。其中，2018年-2019年，增速從35.1%跌至6.0%，跌幅高達82.9%。

行業規模增速趨緩，規模房企擴容也隨之放緩。CRIC統計數據顯示，2018年全口徑銷售金額在千億以上的房企為30個，相比2017年新增13個；而2019年的千億房企為35個，僅比2018年新增5個，新增千億房企數量出現“腰斬”。

同時，市場原因令房企的投資日益謹慎。根據CRIC統計數據及企業公告，2019年前8個月，操盤金額TOP50房企的月度拿地銷售比維持在0.43以上，9月份開始“剎車”。2019年9月，TOP50房企拿地銷售比跌至0.28，年度最低為10月的0.22，此后緩慢回升，至12月該數據為0.26。

而百強房企破產重組也成為2019年房地產行業的現象之一。

CRIC監測數據顯示，中國房地產相關破產文書申請從2016年的184宗增加至2019年的520宗，多家房企出現破產、被收購以及資管產品違約等情況，其中不乏老牌房企。

2019年4月，廣東老牌房企頤和地產被曝資管產品（卓異3號和中江金龍86號）違約；9月中旬又未能按時償付私募債本息（17頤和01和17頤和04），已構成實質違約。遭遇流動性危機，頤和地產旗下項目疑停滯。

6月，銀億股份母公司銀億集團有限公司、控股股東寧波銀億向浙江省寧波市中級人民法院申請破產重整。證監會調查尚在進行中，到期未清償債務達43億元。

10月，三盛宏業由于內部員工理財本息未按時兌付，被爆資金鏈斷裂；三盛宏業融資大多依賴公司債和信托融資，融資成本較高，兌付較為困難。目前旗下項目或停工或被債權人接管。

12月，有消息指福晟集團、協信控股兩家房企被收購。據媒體報道，世茂、東方資產正計劃收購福晟地產股權，目前已經進場盡調。按照初步的協議，預計世茂、東方資產與福晟集團三方股權比例暫定為4：3：3，收購完成后，由世茂操盤，目前暫未確定具體交易對價。此外，12月有消息稱，陽光城正在收購某渝派房企集團。根據該媒體對這一渝派房企的描述，外界紛紛猜測其為協信地產。隨后，鳳凰網房產也引述新近離職協信的員工的回應證實傳言，并披露吳旭計劃把資產打包轉讓，此前接觸過金科、融創。

行業洗牌加劇的背后，有房企融資困難致資金鏈緊張的因素。今年以來，尤其是3、4月以來，銀保監會頻頻強調控制房地產金融風險和警示房地產業過度融資問題，7月發改委加大對房企海外發債的限制，融資渠道全面收緊。根據CRIC統計數據，2018-2019年房企單月融資額的最高峰出現在2019年1月，為2082億元，隨后出現下滑；在7月再出現1688億元的小高峰，最低點是在12月，房企融資額為727億元。

而從2019年房企融資結構來看，境內債權融資的比重為49.7%，境外債權融資占比達39.4%，其余融資手段包括發行永續債、股權融資以及資產證券化。

責任編輯：劉萬里 SF014