原標題：物業管理股,為何能跑贏大市?多家預計凈利增超45% 來源：北京搜狐焦點

2月13日，新城悅服務發布正面盈利預告，預計2019年歸母凈利約2.7億元，同比增長超80%。在此之前，碧桂園服務、時代鄰里、雅生活服務也發布了正面盈利預告，預股東應占溢利同比漲幅分別超過50%、80%和45%。

受新冠肺炎疫情影響，春節后股市一片慘綠，但物業股卻全線“飄紅”。尤其是在市盈率普遍10倍以下的港股市場，物業股市盈率基本在30倍以上，明顯跑贏大市。

查看上述物業服務企業公告可以發現，在管面積增加、多元化增值服務產生收入上升及管理費用有效控制，是支持其利潤提升的主要原因。而多位行業人士在接受《》記者采訪時認為，物業公司的商業模式和輕資產結構，以及疫情下表現出穿越周期的能力、良好的擴張前景，使得資本市場普遍看好物業股。

中長期增長空間廣闊

疫情之下，物業股為何能普遍“飄紅”？上海某房企IR告訴《》記者，物業公司相對來說是輕資產結構，現金流更好些，尤其在經濟景氣度不樂觀的情況下，物業公司受經濟周期影響較小的特點使其具有更強的防御能力。

“也就是說，無論外界影響大小，物業費得照收。比如在這場萬眾一心的抗疫戰役中，有聽說鼓勵減租金的，卻沒有聽說倡導物業費免費用的。”該房企IR表示，香港是非常成熟的市場，以機構投資者為主，對于商業模式和行業趨勢帶給企業的持續盈利能力很看重。

首先就商業模式。物業類公司的收入主要來源于物業費收繳，這塊收入相對恒定；還有一塊是增值服務費，比如保修、園區服務等。

“而就物業公司的增量而言，主要取決于母公司在管面積的增加。這成就了物業股高成長性、高市盈率、高市值的特性。”一位證券分析師告訴記者。

值得注意的是，上市盈率高的公司，如佳兆業美好、新城悅、永升生活服務、雅生活服務、碧桂園服務等，這些勢頭良好的物業股都有一個共同點——背后有實力強大的房企做依托。

如碧桂園服務，截至2月14日收盤市值已達848.51億港元，規模超過了不少上市房企。其母公司碧桂園2019年全年權益銷售金額達5522億元，累計合約銷售面積約6092萬平方米。相應的，未來兩年交付面積將大幅提升，這是碧桂園服務與同行（例如排名第二、市值超過478億港元的雅生活服務）拉開距離的最大支撐力。

58安居客房產研究院分院院長張波向《》記者分析認為，目前物業股表現良好，不完全是受到物業公司的特性拉動，其在管面積增長帶動營業收入快速增長是更大因素。在目前階段，這項指標更多取決于地產端的交付項目，這屬于被動式增長，但無疑對股價的推動還是較強的。

另一方面，就行業趨勢來看可以發現，物業管理板塊中期增長確定性強、長期空間廣闊。

中金公司在報告中認為，物業公司保守預計2021~2023年能夠實現約25%~35%的確定性三年年化盈利復合增長；長期板塊有望持續質量增長，比如碧桂園服務和雅生活服務有望業績超預期。

在股市持續承壓的行情下，這無疑就是物業股的吸引力。

截至2019年末，在港股上市的物業股已達19只。上市的物業股越多，越將形成板塊效應，增加關注度和活躍度。值得一提的是，2019年港股物業版塊累計漲幅在23%以上，遠高于當年恒指9.06%的漲幅。而且，主要物業股物業股漲幅在50%以上。

物業企業加速分化

上述證券分析師認為，疫情對于傳統的房地產開發企業來會造成資金壓力。但對物業公司來說，從目前已經上市物業公司的合約儲備來看，未來兩到三年，依舊能夠保持30%以上復合增長率。尤其是TOP30房企，2019年公司規模增速在20%以上，這為旗下物業公司的發展提供強大支撐。

但不容忽視的是，規模增長意味著搶占份額，這便涉及行業競爭，頭部企業的優勢會表現出來，物業行業也將面臨“分化”。上述分析師表示，這次疫情對物業并非沒有影響，比如管理成本的增加。這對小型的物業公司是負面影響，但對頭部物業的影響不大。

而且，購買房者在選房中，對物業的考慮會越來越多，有實力的頭部物業公司會是中長期的受益者。“頭部物業企業有著優異的服務品質和服務品牌，已上市物業企業有資本加持，行業強弱懸殊，必然會加速整合市場。”該證券分析師續稱。

2019年物業服務企業管理規模TOP10 數據來源：克而瑞

值得注意的是，近年來頭部物業公司的收并購頻繁，競爭日趨激烈。如碧桂園服務收購溧陽中立60%股權，預計未來5年接管電梯將超10萬臺；永升中標5個項目，與通化高新投資控股達成戰略合作。

在資本市場的角度來看物業行業的“分化問題”，依然值得重視。

盡管現在市盈率還是有炒作空間，但從目前的估值來看，物業股的市盈率（五六十倍）已經有點太高。上述房企IR提醒，在掀起IPO熱潮之后，供求關系會發生轉變，當一個行業有幾百家上市公司的時候，內部肯定會分化。

上述證券分析師也表示，估值的核心是盈利能力，以及需要多少投資來換來成長性當上市公司越來越多之后，整體市盈率只會往下，行業內部自然會有更加明顯的分化。

注重運營和盈利能力

物業行業的分化與較量中，核心競爭點除了規模還有什么？

物業管理是房地產在行業空間受限時培育的一個更能持續增長、獲穩定收入板塊。從其本質可見，運營能力和盈利能力是除宏觀環境、企業背景之外的關鍵因素。

一位商業地產負責人從物業股的發展邏輯角度，向記者舉了一個例子。

目前物業股基本都實現了高市盈率，但也由此，使得物業公司不能輕易丟棄凈利潤。此次疫情下物業管理費并沒有減少或免除，也不可能有物業公司這樣做，因為這筆收入直接關系到物業公司的業績指標。

比如一個物業公司有1億凈利潤，它能可能產生30億市值。相比之下，地產板塊1億元的凈利潤只能產生8億元市值。高估值拉動高預期、高股價，物業就是一個賺細錢的地方，利潤這塊是不可能輕易舍去的。

“而且目前整個香港市場的市盈率在9.5倍左右，處于十年來的低位，物業股未來還有很好的增長空間，所以需要現在打下好基礎。”上述商業地產負責人表示，物業股的發展邏輯，使得物業公司競爭將更加精細化、技能化。

“在物業行業，會更考驗企業管理水平，依托并購而來的增量更考驗財務處理和并購能力。同時，對銷售費用、管理費用的把控，對周轉率的控制都有要求。”上述房企IR認為，物管行業的市場規模有望達到7000億元，這是一個成長邏輯清晰、公司產能技能要求更高，講求高盈利和現金流的行業，這也是其長期價值之所在。