3月13日電 隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入“白銀時代”，房企紛紛開啟了轉(zhuǎn)型之路以尋求新增長點，而長租公寓、文旅地產(chǎn)以及醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)正成為房企搶灘的新陣地，富力的醫(yī)養(yǎng)模式就是一個較好案例。

“每天兩萬多人進入老年，60歲以上老人近2.5億”。近年來，我國老齡化現(xiàn)象正逐漸加劇。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至2018年年末，全國60周歲及以上人口為2.5億人，占比17.9%。其中，65歲及以上人口為1.66億人，占11.9%。我國已成為全世界老齡人口最多的國家之一。值得一提的是，隨著國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，人均可消費能力不斷提升，老年人口自身收入來源得到拓展，加之人口結(jié)構(gòu)變化，未來老齡人口市場化傾向也隨之提升，這些因素都將促使我國高端養(yǎng)老地產(chǎn)需求急速增加 。事實上，目前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)普遍尚處于傳統(tǒng)模式，高端養(yǎng)老行業(yè)模式有待考究。

與高端養(yǎng)老行業(yè)同樣面臨較大利好的，還有高端醫(yī)療領(lǐng)域。消費水平的提高、國民健康意識的增強，消費升級與國家政策的支持，都推動了國民高端醫(yī)療行業(yè)進入高速增長期，預計3至5年將全面爆發(fā)。綜合來看，高端養(yǎng)老與高端醫(yī)療兩大細分領(lǐng)域，因其加速增長的需求、高毛利率吸引了當今需轉(zhuǎn)型且資產(chǎn)雄厚的房企投身其中。

“銀色經(jīng)濟“、高端醫(yī)療，開啟萬億市場大藍海

根據(jù)艾媒咨詢的研究數(shù)據(jù)表明，2014年到2018年，中國的大健康產(chǎn)業(yè)整體營收保持增長，2018年營收規(guī)模超過5萬億元，預計2020年將超過9萬億元，增幅達32.1%；而《大健康產(chǎn)業(yè)藍皮書：中國大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告(2018)》指出，預計到2030年，老年人口總消費或?qū)⑦_到18萬億元。到2030年和2050年，老年人口總消費將分別達到18.33萬億元和61.26萬億元。

老齡化現(xiàn)象的日益嚴峻，為“銀色經(jīng)濟”帶來巨大的發(fā)展空間。然而，作為“銀色經(jīng)濟”中的主角，我國目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并不如歐美、日本等國家發(fā)展成熟，仍處于起步階段，需要不斷探索發(fā)展模式，并且存在較大缺口。具體表現(xiàn)在中高端養(yǎng)老機構(gòu)服務短缺、養(yǎng)老床位緊缺，難以提供優(yōu)質(zhì)、舒適的養(yǎng)老服務等。伴隨著“銀色經(jīng)濟”浪潮的來襲，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出的巨大潛力及有待彌補的缺口，醫(yī)療養(yǎng)老地產(chǎn)也成為了勢不可擋的地產(chǎn)發(fā)展新方向。

市場需求很明顯遠未飽和。在此情況下，政府出臺了一系列政策支持醫(yī)療養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如：2016年12月23日，國務院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務市場提升養(yǎng)老服務質(zhì)量的若干意見》。文件中指出，到2020年，養(yǎng)老服務市場全面放開，養(yǎng)老服務和產(chǎn)品有效供給能力大幅提升，供給結(jié)構(gòu)更加合理，養(yǎng)老服務政策法規(guī)體系、行業(yè)質(zhì)量標準體系進一步完善，信用體系基本建立，市場監(jiān)管機制有效運行，服務質(zhì)量明顯改善，群眾滿意度顯著提高，養(yǎng)老服務業(yè)成為促進經(jīng)濟社會發(fā)展的新動能。今年9月29日，據(jù)國家發(fā)展改革委消息，為貫徹落實全國衛(wèi)生與健康大會和《“健康中國2030”規(guī)劃綱要》部署，加快推動健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進形成內(nèi)涵豐富、結(jié)構(gòu)合理的健康產(chǎn)業(yè)體系，發(fā)改委等21部委聯(lián)合制定了《促進健康產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展行動綱要(2019-2022年)》。顯然，圍繞著“銀色經(jīng)濟“的大健康、政策層面大力支持，發(fā)展前景值得期待。

實際上，近十年來看，不管是學界，還是房地產(chǎn)行業(yè)，對醫(yī)療及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的討論從未停歇，而稍有實力的開發(fā)商也相繼布局其中。但由于其要求與能力頗高，整體上看成功者寥寥。

房企進軍醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的三大難點

首先，拿地、運營成本高是最首當其沖的難點。盡管國家政府在政策支持與資金補貼上為民營養(yǎng)老機構(gòu)提供不少幫助，但政策的落地時間較長、操作過程中打折扣問題普遍存在，以及執(zhí)行難度較大等因素，導致了民營養(yǎng)老機構(gòu)收費遠遠高于公立養(yǎng)老醫(yī)院。由此，民營養(yǎng)老機構(gòu)容易因地理位置交通不便、費用高昂帶來的較高空置率。

其次，我國醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)尚處于起步階段，大部分房企介入該領(lǐng)域還處于前期投入時期，仍未到達成熟收獲期，項目操盤經(jīng)驗較欠缺。

最后，醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)與其他細分領(lǐng)域一樣，都存在開發(fā)周期長的難點。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)的開發(fā)周期大約需要3至5年時間。開發(fā)后，房企仍需花費大量時間在整合優(yōu)質(zhì)資源、打造品牌以贏得消費者認可。

因此，對于進軍醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)的房企而言，這三大難點是必須面對的挑戰(zhàn)。如果房企能積累成功案例的經(jīng)驗，得到消費者認同，便有利于后續(xù)的快速拿地復制以及獲得較可觀的規(guī)模效應。

“緊隨政策，順勢而為，前瞻布局，持續(xù)耕耘”，是富力地產(chǎn)近些年在高端醫(yī)療和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面的最好說明。

加碼萬億大市場，富力地產(chǎn)打造醫(yī)養(yǎng)“穩(wěn)贏模式”

早在2017年，富力地產(chǎn)已向醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)領(lǐng)域迅猛發(fā)力，開啟了長遠布局。根據(jù)資料顯示，富力地產(chǎn)已開展了醫(yī)療與養(yǎng)老地產(chǎn)兩大業(yè)務板塊。

聯(lián)手UCLA Health，打造國際醫(yī)院。2018年5月21日，富力宣布以5.3億元拿下廣州番禺區(qū)鐘村街宗地面積4萬平方米醫(yī)療用地，總投資額不低于30億元，這意味著其正式介入醫(yī)療領(lǐng)域。

為了順利跨界，富力不僅成立了富力地產(chǎn)醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)管理公司，采用合作模式，與全球頂尖醫(yī)學院校-加州大學洛杉磯分校醫(yī)療中心(UCLA Health)合辦高端國際醫(yī)院，目前在廣州番禺啟動了UCLAHealth海外首個附屬醫(yī)院項目。未來希望建立起海外醫(yī)院、國際醫(yī)院、衛(wèi)星診所、健康小屋，創(chuàng)新多層次醫(yī)療服務平臺，為城市居民打造全生命周期醫(yī)療服務，以滿足各年齡人口群體對高端醫(yī)療的多方面需求。

據(jù)了解，廣州富力國際醫(yī)院位于廣州市番禺區(qū)漢溪大道東，規(guī)劃占地面積4萬平方米，擁有277張床位，遠期可擴展到500張床位以上，定位為高端綜合醫(yī)院。醫(yī)院將以符合JCI(國際醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)認證聯(lián)合委員會) 和HIMSS(醫(yī)療信息與管理系統(tǒng)學會)雙認證標準進行運營。將會搭建癌癥護理、心血管、老年病、骨科及胃腸科等五大卓越中心，以及婦女與兒童健康耳鼻喉、康復等17個科室。

在雙方的合作中，富力地產(chǎn)負責高端醫(yī)院的投資建設(shè)，UCLA Health負責在醫(yī)院的規(guī)劃、設(shè)計、建筑、運營、管理和臨床方面給予專業(yè)技術(shù)和顧問服務，同時引入與UCLA Health合作的國際領(lǐng)先的專業(yè)醫(yī)療咨詢和管理公司，作為醫(yī)院日常運營管理方，確保為患者提供高標準高質(zhì)量的醫(yī)療服務。

顯然，富力往高端醫(yī)療健康領(lǐng)域布局，一出手就不同凡響，其牽手的UCLA Health享譽全球。加州大學洛杉磯分校醫(yī)療中心(UCLA Health)成立于1955年，位于美國西海岸的洛杉磯，該中心在諾貝爾醫(yī)學領(lǐng)域也獲得過杰出成績，先后有14人獲得過諾貝爾獎，2019年在美國最佳醫(yī)院綜合排名中名列全美第六，加利福尼亞州第一。

“三步走戰(zhàn)略”，精準布局養(yǎng)老地產(chǎn)。富力地產(chǎn)計劃開創(chuàng)全新養(yǎng)老模式，打造長者全生命周期一站式養(yǎng)老服務生態(tài)鏈，根據(jù)項目稟賦，打造旅養(yǎng)、頤居、照護等不同定位的、多元化的產(chǎn)品線。包括設(shè)立旅居頤養(yǎng)公館、城市康養(yǎng)綜合體、持續(xù)照料退休社區(qū)CCRC和康復護理機構(gòu)，為消費者提供醫(yī)養(yǎng)融合、健康管理、文化娛樂、秘書式服務以及智能管家等多項特色服務。

從長遠戰(zhàn)略布局來看，富力的養(yǎng)老板塊計劃在未來3-5年，實施三步走戰(zhàn)略，首先深耕北上廣一線城市，建立旗艦標桿性項目；然后滲透省會及區(qū)域重點城市，最后達到全國統(tǒng)籌布局。

根據(jù)資料顯示，富力目前已有三個項目處于籌建階段，分別為：廣州番禺旗艦康養(yǎng)綜合體、惠州龍門南昆山頤養(yǎng)公館、天津富力新城養(yǎng)護中心。各項目將于2020年裝修完畢，于2021年正式開業(yè)。目前仍有多個項目正在推進中，覆蓋范圍包括重慶、杭州、長沙、西安、昆明、廈門、太原等多個城市。

無疑，醫(yī)療與養(yǎng)老是一體兩面，其本質(zhì)都在于滿足人的健康，不管是商業(yè)模式的可持續(xù)性，還是基本價值理念，富力為此所做的探討，都極有意義。而且，醫(yī)養(yǎng)無縫結(jié)合，已經(jīng)在我國是大勢所趨。

“文旅地產(chǎn)、醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)等細分領(lǐng)域會成為未來地產(chǎn)的發(fā)展新方向，尤其是醫(yī)療與養(yǎng)老結(jié)合，這是中國當前最緊迫的需求，這也意味著像富力這種醫(yī)養(yǎng)融合模式存在巨大空間。而且，隨著中國人均收入步入近萬美金行列，市場對優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療及養(yǎng)老服務存在著井噴式需求，原有的低端、低價、低服務，會徹底糾正，而企業(yè)的盈利能力，尤其凈利潤和毛利率方面也必然會水漲船高。”