來源：財聯社

去年2月登陸港交所，上市滿一年的浙系房企德信中國控股有限公司（02019.HK以下簡稱“德信中國”），交出了一份不算理想的成績單。

該公司3月19日晚發布的2019年業績報告顯示，去年其合約銷售額為450.7億元，同比增長13.8%；收入95.13億元，同比增長15.8%。不過，該公司毛利、毛利率等指標卻出現下降，且銷售成本、融資成本快速增長。

“收入增長而毛利率下降，反映出該公司精細化管理程度不夠，成本管控情況不佳、經營較粗放，運營效率有待進一步提高。”上海一家研究咨詢公司分析師對記者表示。

此外，德信中國境外發債成本居高不下，該公司于2019年下半年先后發行了兩筆美元債，利率高達12.875%。今年1月底，其再度發行規模為2億美元、2022年到期的高級無抵押債券，利率亦高達11.875%。

收入增長，毛利率下降

公開資料顯示，德信于1995年在浙江衢州市成立，2005年將總部搬至杭州。按德信中國的發展策略，其將自身定位于一家立足浙江、深耕長三角的房企，在布局全國中心城市的同時，也將進一步拓展粵港澳大灣區、成渝及長江中游都市圈。

截至2019年12月31日，德信中國錄得毛利30.59億元，同比下降2.1%；毛利率約32.2%，較2018年的38%同比減少了5.8個百分點。對此，德信方面解釋稱，“主要由于寧波、衢州項目平均售價較低，拉低了整體平均售價所致。”

值得關注的是，去年該公司銷售成本、行政開支均出現較大幅度增長。

財報顯示，2019年，德信中國銷售成本高達64.54億元，同比增長26.8%；而與銷售相關的營銷開支從2018年的2.94億元，增至去年的4.58億元，增幅達55.8%。此外，公司行政開支從2018年的4.52億元，增至去年的7.21億元，同比增幅高達59.5%。

對于行政開支大幅上升，德信中國方面表示，這一方面由于開發項目增多所致，此外，員工薪資福利提高，使得雇員福利開支增加；另一方面，也與擴張中成本增加有關。

去年上市前后，德信中國曾啟動了一輪土地擴張。而在去年11月，該公司一度以37.1億元的拿地金額，位居當月杭州房企新增土地金額排行榜首位。

上海一家房產機構研究經理指出，企業擴張過程中成本的確會增加，但如果各項成本支出增速過快，其增速超過收入增長，則可能會影響企業利潤。“這反映出整體盈利能力有待進一步提高，未來如何展開高效運作，還有不小空間。”

去年土儲猛增逾470萬平米

“房企提出全國化戰略后，往往要拿不少新項目。項目增加，各種支出也會隨之增加，企業管控如果不到位，可能會面臨一定風險。”浙江一家房產機構分析師表示。

據德信中國披露，去年其分別在上海、南京、蘇州、武漢等14個城市拿了38幅地塊，新增土儲約474.4萬平方米。

經過去年在土地市場迅猛擴張，目前德信中國土儲已超過千萬平方米。據了解，至2019年年底德信中國共有133個項目，土地儲備約1342萬平方米，其中124個項目位于長三角16個城市。

上述房產機構分析師向財聯社記者表示，德信成立較早，但規模在很長時間內上不去。總部搬至杭州前后，該公司業務逐步擴展至浙江區域，在上市前后，才提出全國化設想。

“杭州、溫州、衢州幾個城市，在該公司業務占比較高。在進行全國化戰略擴張時，拿地、人力、建設等各種成本支出，一定時間內恐怕仍會處于高位。”上述分析師說。

至2019年年底，德信中國從銀行及其它金融機構的借款總額約148.5億元，較2018年的97.8億元大幅增加了51.8%。這些借款中，約55.4億元需要在一年內償還。

隨著借款規模的擴大，德信中國的融資成本也隨之增加。據該公司披露，其融資成本凈額從2018年的3.75億元，增至去年的4.32億元，增幅約15.1%。

“融資成本增加，主要由于拿地投入、物業開發計息借款增加所致。”德信中國方面表示。

受成本及各種支出等因素影響，雖然德信中國去年收入出現增長，但其經營利潤卻出現了下降。該公司2019年業績報告顯示，其經營利潤從2018年的26.63億元，降至去年的22.38億元。