8月27日_上海發(fā)布第四批集中上市的新建商品住房房源。此次集中推盤對(duì)積分排序規(guī)則進(jìn)行了優(yōu)化。新的積分規(guī)則明確項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)比（認(rèn)購(gòu)組數(shù)/準(zhǔn)售房源套數(shù)）高于入圍比（入圍組數(shù)/準(zhǔn)售房源套數(shù)）的_觸發(fā)積分排序規(guī)則_所有項(xiàng)目中凡是認(rèn)購(gòu)比高于1.3的_繼續(xù)實(shí)行“5年限售”政策。比如項(xiàng)目可售房源100套_則計(jì)分最高的130戶可以入圍搖號(hào)。

根據(jù)此次第四批次集中入市的樓盤情況_一共有42個(gè)盤入市。其中各個(gè)樓盤都設(shè)置了入圍比_相關(guān)入圍比從1.3到2.5不等。從變化看_所有中心城區(qū)和部分郊區(qū)的樓盤_入圍比有所提高。

數(shù)據(jù)來源_易居研究院

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為_上海優(yōu)化購(gòu)房政策_(dá)與此前積分制度推行中出現(xiàn)的新情況有關(guān)_也體現(xiàn)了基于市場(chǎng)新情況完善政策條款的精神。上海政策的優(yōu)化思路_將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的穩(wěn)定。

詳解搖號(hào)比例調(diào)整

此次入圍比例調(diào)整較多的主要是市區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)樓盤_主要有兩種情況_一是低于入圍比。比如上海內(nèi)環(huán)有某個(gè)住宅項(xiàng)目_在8月27日獲得了預(yù)售許可證_項(xiàng)目進(jìn)入認(rèn)購(gòu)階段。該項(xiàng)目一共有100套房源_其入圍比設(shè)定為2.5。根據(jù)售樓處客戶認(rèn)購(gòu)資料_意向購(gòu)房者一共有240個(gè)人_其項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)比為2.4。根據(jù)此次積分制新規(guī)_該項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)比低于入圍比_因此并沒有觸發(fā)積分排序規(guī)則。

那么接下來在銷售過程中_項(xiàng)目將不需要采取積分排序規(guī)則。但是_由于其認(rèn)購(gòu)比為2.4_是高于1.3比例的_那么這240個(gè)人都將納入搖號(hào)體系和限售體系。換言之_這部分購(gòu)房者要通過搖號(hào)來選房_認(rèn)購(gòu)成功的購(gòu)房者_(dá)后續(xù)房源將有5年限售期。

二是高于入圍比。還是以上述同等條件的項(xiàng)目為例_如果意向購(gòu)房者為300人_即項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)比為3_那么就觸發(fā)了積分排序規(guī)則。這個(gè)和過去的操作其實(shí)是一樣的。根據(jù)規(guī)則_購(gòu)房者需要根據(jù)積分制來認(rèn)購(gòu)房源_即要基于戶籍、房產(chǎn)情況、購(gòu)房記錄、家庭情況四大標(biāo)準(zhǔn)來打分。根據(jù)積分制的要求_積分排名在250名內(nèi)的可以入圍_通過搖號(hào)_有100個(gè)人可以獲得房源_且最近5年將落實(shí)房源限售規(guī)定。

政策調(diào)整之后_郊區(qū)樓盤大多數(shù)還是1.3的入圍比例。實(shí)際上即便是郊區(qū)_在一些熱門區(qū)域的項(xiàng)目對(duì)于改善性買家而言_都無法實(shí)現(xiàn)購(gòu)買需求。分?jǐn)?shù)高的樓盤可能要75分以上_60分左右的客戶直接被排除在外。現(xiàn)在市區(qū)大多數(shù)樓盤與郊區(qū)少數(shù)樓盤_擴(kuò)大入圍人數(shù)之后_使得分?jǐn)?shù)不高的人都有入圍的機(jī)會(huì)_進(jìn)一步體現(xiàn)了機(jī)會(huì)公平。

嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為_這兩種情況的操作和過去略有區(qū)別。以低于入圍比的情況來看_過去內(nèi)環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目入圍比也是1.3。如果按過去的1.3入圍比算_那么這240個(gè)購(gòu)房者中_只有130個(gè)人可以入圍。這130個(gè)人中_部分可能是因?yàn)閼{借多年的社保和高評(píng)分而入圍的（俗稱“社保巨子”）。這樣剩下的110個(gè)人_可能連選房的資格都沒有。所以新的積分優(yōu)化之后_上海市區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)的高認(rèn)購(gòu)比的項(xiàng)目_某種程度上讓“社保巨子”以外的購(gòu)房者也有了選房機(jī)會(huì)。

來源_網(wǎng)上房地產(chǎn)

向剛需買家傾斜

一名首次置業(yè)買家林蕭（化名）認(rèn)為_這次政策調(diào)整某種程度上利好愿意在郊區(qū)置業(yè)的剛需買家。積分優(yōu)化與搖號(hào)入圍比例調(diào)整之后_市區(qū)很多項(xiàng)目都調(diào)高了入圍比例。這樣就會(huì)有一部分資金充足的買家被分流去市區(qū)；那些手頭資金沒有那么多的首次置業(yè)買家_他們?cè)诮紖^(qū)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)就沒有那么大了。

此前上海積分制政策落實(shí)過程中_出現(xiàn)了很多新情況。市中心尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)的部分紅盤_由于認(rèn)購(gòu)人比較多_認(rèn)籌火爆_很容易觸發(fā)積分規(guī)則。而按照積分規(guī)則_只能選取排序?yàn)榉吭磾?shù)1.3倍以內(nèi)的購(gòu)房者。那些社保繳納的年限比較長(zhǎng)（或20年以上）的所謂的“社保巨子”_憑借非常高的社保分_以高分占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)_輕松認(rèn)購(gòu)房源。這就導(dǎo)致那些即便是社保繳納正常的工薪階層失去了認(rèn)購(gòu)的機(jī)會(huì)_只能去郊區(qū)買積分低的項(xiàng)目_這又反過來導(dǎo)致郊區(qū)盤入圍的人數(shù)增加_郊區(qū)盤也要搖號(hào)_實(shí)際上減弱了一部分剛需買家的機(jī)會(huì)。

積分制的優(yōu)化_將確保購(gòu)房機(jī)會(huì)更加公平合理。市區(qū)紅盤也可能不會(huì)觸發(fā)積分制_這樣會(huì)讓更多類型的買家納入選房系統(tǒng)_加上可能觸發(fā)5年限售_也將部分投資者擋在了門外_進(jìn)一步落實(shí)了“房住不炒”。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦分析認(rèn)為_上海對(duì)新盤入圍比例進(jìn)行調(diào)整_是在發(fā)現(xiàn)積分制在推進(jìn)過程中出現(xiàn)新情況之后_對(duì)不同的針對(duì)方案給予優(yōu)化。他認(rèn)為_這么做有三大好處_體現(xiàn)了精細(xì)化管理；增加入圍人數(shù)_也增加了中簽機(jī)會(huì)_緩解市場(chǎng)焦慮情緒；吸引人去買新房_進(jìn)一步減輕二手房壓力。

今后有極端入圍分?jǐn)?shù)線的樓盤將會(huì)減少_而且對(duì)不同產(chǎn)品設(shè)置不同入圍分?jǐn)?shù)線_說明樓盤之間的需求差異_改變了此前一刀切的方式。

上海此次新盤積分優(yōu)化、入圍比例的調(diào)整_將推動(dòng)市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)向新房_當(dāng)下成交已經(jīng)速凍的二手房市場(chǎng)或面臨持續(xù)下滑。目前上海二手房市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)_部分客戶支付能力受限。這批新房推出的量也大_加上入圍比例增加_市場(chǎng)資金再次轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)。二手房市場(chǎng)的“金九銀十”恐難再現(xiàn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)_在今年前三批集中供應(yīng)新盤中_幾乎有一半的樓盤觸及到積分制_一些項(xiàng)目出現(xiàn)奇高的入圍分?jǐn)?shù)_導(dǎo)致市場(chǎng)產(chǎn)生焦慮情緒。一是因?yàn)閰⑴c的人多_分?jǐn)?shù)攔得高_(dá)很多不能入圍的人逐漸焦慮；二是_出現(xiàn)大量觸發(fā)積分制的樓盤_給消費(fèi)者一個(gè)直觀感受_就是市場(chǎng)熱度還是比較高的。此前轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)的人中_不少是因?yàn)榉謹(jǐn)?shù)不夠_只能選擇二手房。

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作者_(dá)唐韶葵_編輯_張偉賢_責(zé)編_金珊