在上周六第五期《寧波房產大講堂》上，老司機曾說，這輪牛市最大的贏家是奉化，地賣得最多，錢收得最多。

插播：第六期《大講堂》本周末在江北世茂濱江府舉行，請在文末海報處掃碼報名。

奉化樓市的成功之處還在于它一直處于”熱搜“之中，一方面是成交量爆炸式增長，另一方面是質疑聲不絕于耳。如果簡單的分一下類，對于奉化樓市，謹慎派和樂觀派的代表分別是：

保守的老牌房地產從業者和積極的新興房產投資者。

很不幸老司機屬于老牌的房產從業者，入行整整20年了，見過樓市起起落落好幾回，所以我不敢特別樂觀。

在狂熱的時候，要保持謹慎很難，保持謹慎還要大聲的講出來，更是難上加難。

老司機在談到奉化時總是小心謹慎，以免觸犯眾怒，特別是方橋，更是避免觸及。這里是奉化房價的巔峰，也是情緒的巔峰，任何“不合時宜”的觀點，都可能被投資者的唾沫淹死。

如果說奉化是寧波樓市的G點，那么方橋就是奉化樓市的G點。

有不少投資奉化的人公開質疑老司機，有理有據的我很欣賞，但更多的是謾罵與嘲諷，比如說老司機是奉化黑，老司機沒搶到奉化的房子所以酸葡萄心理，老司機靠黑奉化博眼球，甚至老司機被奉化的女朋友甩了等等。

奉化美女多嗎？

老司機曾在不同場合多次說過，我對任何一個板塊都沒感情，因為房子又不是我的，漲了我不賺，跌了我也不虧，老司機只想在四明山看各個板塊“內卷”。

不過，奉化剛設區時，當大家還不知道方橋在哪里時，我曾經強烈看好奉化。

我記得當時曾經和一位資深的奉化房產人探討過奉化，我樂觀他悲觀。作為一個土生土長的奉化人，他不覺得奉化改區后會有什么不一樣。

奉化沒人沒產業，房價靠什么漲？

現在回頭來看，人和產業都不重要，信心比黃金更重要。

這句話怎么這么耳熟？

促使老司機對奉化樓市改變態度的，是奉化遍地開花的開發模式，以及過于快速的提價行為。

直到2018年，老司機還認為奉化的開發主軸是三號線，特別是三號線上的兩個主要節點——主城和方橋，因為在我看來，奉化樓市必然需要寧波溢出的購房者，寧波的購房者必然會沿著地鐵買房。

此外，作為一個剛剛融入主城的新區，奉化勢必會舉全區之力建設一個新中心，一如鄞州、北侖和鎮海所作的那樣，這個新中心是奉化的門面，也是奉化的價值高地。

但老司機想錯了，奉化不但沿三號線全線開花，甚至下面的鄉鎮也全面開花；不僅新城賣地如火如荼，老城的推盤也接二連三；不僅城區住宅蜂擁而上，遠郊的旅游地產也風生水起。套用偉人的一句話：

星星之火可以燎原。

奉化樓市的燎原之火燒到了溪口、蕭王廟，也燒到了莼湖、松岙，甚至尚田，扳著指頭算一下，奉化還有幾個鄉鎮沒搞房地產？

只剩下裘村、班溪、大堰了。

全面開花時當然開心，每個鄉鎮都分享到了這波牛市的紅利，但全面開花后也需要一個消化期，一旦樓市步入平淡，這些鄉鎮樓盤，可能將面臨一個比較長的調整過程。

在寧波各區縣中，奉化的一些鄉鎮是頗具特色的，比如方橋離市區很近、溪口有5A景區、莼湖有離寧波最近的海。

這些各具特色的鄉鎮的確可以支撐起一定的開發量，方橋可以承接鄞州的溢出客戶，溪口和莼湖可以承接有閑錢、有閑工夫的度假客戶，但如果這個量過大了，特別是購房者中大部分都是投資的話，這個地方的樓市是不可持續的。

杯具的是奉化多數板塊恰恰就是以投資客為主體，這些投資客憑著熱情和希望就下了單，他們幾乎不曾考慮過誰來接手的問題。

不曾考慮并不意味著問題就不存在。

好在，奉化許多地方的房價并不高，除了別墅，大部分地方的房價都是”1“字頭，莼湖才1萬出頭，蕭王廟也才13000多，溪口和主城區稍微高一點，也就16000-18000的水平。

這個價格相比余慈也算低的，更別說北侖、鎮海了。

唯一沖上20000元大關的是方橋，老司機曾不止一次接到投資客這樣的提問：

你覺得方橋什么時候能沖上30000？

老司機不看好方橋幾乎是公認的，但我想再重申一遍，我不看好的，是方橋20000元以上的投資空間，而且僅僅是近幾年的空間。

我看好方橋的時候，你還不知道方橋在哪呢！

20000元投資方橋的人，持有四年之后，暢想一下30000元的價格是無可厚非的。畢竟就算賣30000，四年下來扣掉利息、稅費，年化收益率也不到20%。

現在看這20%也難。

當方橋還在16000-17000的時候，它是有獨特性的，寧波周邊一圈，也就九龍湖、橫街賣這個價。當方橋來到20000時，它的競爭對手就變成了小港濱江新城、鎮海貴泗、慈城新城，方橋的優勢在哪呢？

難道又是第一醫院？

說到這里老司機要多說兩句，由企業主導的新區開發，大家務必要保持清醒，企業是逐利的，其投入遠不如政府，許多PPT上畫的大餅，最后落地就是個樣子貨，不僅僅建造需要花錢，后面運維更要花錢，對于企業來說，造好已經萬事大吉了。

舉個例子，政府造個圖書館，它會持續投入圖書館的運營，而企業造個圖書館，樓賣完就拍拍屁股走了。

因為圖書館運營下去肯定是虧錢的。

從搶光到0認籌，奉化樓市只用了半年的時間，面對過山車一般的行情，我們底該怎么辦？六個字送給大家：

忍耐：買了就別多想了，想賣現在也賣不掉，以時間換空間，長期投資才是正確選擇；

等待：還想買奉化的，接下來會有機會，新房會促銷，二手房會降價，你看好的房子，會有好機會；

聚焦：別隨便買了，要買競品少但想買的人卻多的樓盤。這樣的樓盤不好找，但并不是沒有。關注老司機，我們今后一段時間的重點，就是挖掘熊市下各個板塊的潛在機會。

絕大部分人都是在牛市時樂觀，在熊市里悲觀，老司機希望你能跟別人不一樣。

許多人都說40年公寓不要碰，真是這樣嗎？什么樣的情況可以投資？什么人適合買？本周末《寧波房產大講堂》第六期，葉老師將會專題主講40年公寓，歡迎關注公眾號：房產老司機，報名參加。