最近，樓市的大事不斷！

1、8月31日，住建部“關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知”中明確：城市住房租金年度漲幅不超過5%。

2、廣州正式加入二手房指導價行列。8月31日，廣州市住房和城鄉建設局發布關于建立二手住房交易參考價格的通知，公布了首批參考價格，涉及96個二手房小區。多個熱門小區打5折。

3、8月29日，深圳土地出讓的規則出現了新的調整，在第二批集中供地出讓中要求地塊溢價率上限統一由45%調整為15%、此批次用地普通商品住房銷售限價在原限價基礎上下調也3%-9.2%不等。

種種跡象說明，樓市的邏輯變了，主要出現三個變化：

一、房產的附加價值（資源）在降低。

今年4月份的高規格會議中，國家明確提到防止以學區房等名義炒作房價。

不久前，北京市西城區明確，2020年7月31日后購房家庭，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。

也就是說你買了“優質學區房”，不一定能申請對應名校的學區。多校劃片方式意味著會把周邊多個學校劃成一個片區，然后學位在片區的多個學校內隨機分配，有可能是好學校，也可能是很一般的學校。

除了多校劃片入學，對于“學區房”來說更大的利空是“教師輪崗”的來臨。

8月25日，北京召開的“教育‘雙減’工作新聞發布會”透露：

公辦學校的在編在崗教師，凡距離退休時間超過5年的，且在同一所學校連續工作6年及以上的老師，原則上應進行交流輪崗。

選取東城區、密云區作為試點，率先開始干部教師輪崗交流工作。未來，全市將有計劃地逐步擴大試點，在2021年年底之前，再啟動六個區的干部教師輪崗交流試點。

眾所周知，名校的產生主要是兩個條件，一是優質生源，二是優秀的教師。

雖然我國公辦學校普遍采用“就近入學”的政策，但實際情況是由于房產的變更，名校在取得優質生源方面往往更占優勢，結果是強者恒強。

“教師輪崗”可以讓師資資源更加均衡，學校之間的生源也將更加均衡。名校效應也會淡化。

我曾經說過，房子有沒有升值空間，第一是看教育，第二是看交通，第三是看周邊商業配套，第四是看環境。

最近20年，大城市房價不斷上漲，原因除了住房緊缺之外，更重要的是教育資源的供應不足。在一線城市，有好學位的樓盤房價可能達到30萬、40萬每平，而周邊學位一般只有十幾萬，幾萬。這當中的溢價是什么？當然是優質的教育資源。

隨著各地學區房“新政”不斷來臨，教育這個房子最大的附加資源在慢慢淡化，房子回歸到居住屬性。

過去10年，“學區房”一直是房價上漲的領頭羊。當學區房效應淡化后，房價上漲的速度將會明顯減弱，短期內部分高估的房價甚至會回調。

二、房產的內在價值在降低

房子的最大內在價值是居住價值，是否夠寬敞、周邊環境是否優美，商業配套是否完善。當然也包含經濟價值。所謂經濟價值說白了持有這個房子能給你帶來多大回報。

我說房產的內在價值在降低，并不是說住房品質在降低，主要指的是房產的經濟價值在降低。

房子經濟回報主要的來源，一是房產升值，二是租金收益。

當前，我國樓市正呈現“一二七”分化格局，即10%城市房價下跌，20%城市房價上漲，70%城市房價走平。整體來看，多數城市房價是沒怎么漲的。而在20%上漲的城市中，隨著樓市調控的深入，上漲的速度也明顯放慢。房產升值帶來的經濟回報在降低。

而在租金方面，住建部已明確城市住房租金年度漲幅不超過5%，也將意味著未來房子的租金回報在降低。

當然這些變化對多數人，特別是年輕人是利好，意味著生活成本在降低，對美好生活有更大的期盼。

三、房產逐漸回歸居住屬性

當下，限購、限貸、限售、限價等已成為樓市的長效機制。過去的經驗也說明，樓市調控政策對于穩房價具有重要的作用。不過此前樓市調控主要在新房，而二手房還比較市場化。

2021年后，深圳率先推出二手房參考價制度。即對具體樓市設定參考價，銀行發放貸款是參考參考價執行。一般而言，指導價在原來的掛牌價基礎上打了折。

自深圳之后，目前東莞、寧波、成都、西安、上海、紹興、無錫、廣州等多個熱點城市，對二手房價格采取了嚴格的管控措施。

二手房參考價的推出，意味著樓市進入全面調控時代，房產逐漸回歸居住屬性，而房產的金融、商品屬性在淡化。

無論如何，樓市發生的這些變化最終說明一點：

樓市的賺錢效應在降低。新房、二手房限購、限貸，有資金不一定能買得到。而房產租金收益率在降低，二手房參考價模式下，房產的買賣差價在降低。特別是房地產稅若來臨，房子的持有成本將明顯增加，賺錢效應降低。

未來的房產可能會升值，但不大可能躺著賺錢，更多是保值或增值。

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