原標(biāo)題：少賣了八千套 2019年北京二手房成交“過冬”

快訊（記者 張曉蘭）1月3日，貝殼研究院發(fā)布2019二手房市場(chǎng)年報(bào)。報(bào)告指出，2019年全市二手房網(wǎng)簽量為14.5萬套，同比下降5.5%。房?jī)r(jià)方面，2019年北京二手房成交均價(jià)與2018年持平。北京二手房市場(chǎng)正在由“賣方市場(chǎng)”向“買方市場(chǎng)”過渡。報(bào)告預(yù)計(jì)，2020年，北京二手房市場(chǎng)將延續(xù)低位穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，成交量穩(wěn)定在15萬套左右，價(jià)格波動(dòng)在5%以內(nèi)。

北京二手房均價(jià)“漲不動(dòng)”了

2017年這輪調(diào)控前，北京二手房月均成交2.1萬套，調(diào)控后月均成交1.1萬套。報(bào)告顯示，2019年全市二手房網(wǎng)簽量為14.5萬套，同比下降5.5%。調(diào)控后的三年，北京全市二手房成交量維持在15萬套左右的低位，較2016年27萬套的峰值下滑近半。

房?jī)r(jià)方面，報(bào)告顯示，不同于調(diào)控前房?jī)r(jià)一路上漲，調(diào)控后成交均價(jià)隨著成交量的波動(dòng)而小幅上漲、下跌，2019年全年均價(jià)與2018年持平。2019年12月北京二手房成交均價(jià)5.9萬元/平方米，較調(diào)控當(dāng)月歷史峰值下跌12%，且2019年末北京房?jī)r(jià)不再是“內(nèi)地第一”。

在各區(qū)域的表現(xiàn)上，報(bào)告指出，在調(diào)控前的市場(chǎng)上行期，外圍城區(qū)如通州、大興及門頭溝等房?jī)r(jià)漲幅明顯。而調(diào)控后，中心城區(qū)表現(xiàn)出良好的抗跌性，與2017年一季度相比，2019年四季度西城區(qū)跌幅不到6%，海淀、東城及朝陽等房?jī)r(jià)跌幅亦相對(duì)較小，而外圍城區(qū)跌幅靠前。

值得一提的是，在高壓政策下，房?jī)r(jià)下跌，購房者陷入觀望，不再被恐慌的市場(chǎng)情緒牽動(dòng)，而是多看多選。調(diào)控前，北京購房者買到一套房子平均需要40天，調(diào)控后成交周期持續(xù)拉長(zhǎng)至三個(gè)月以上，客戶快速成交率亦由64%降至36%。

從“一夜?jié)q價(jià)20萬”到“不好賣”

值得一提的是，購房者在交易中的地位逐漸提升，反映其價(jià)格談判力的議價(jià)空間由調(diào)控前不到2%的水平升至2019年底5%的水平，北京二手房市場(chǎng)正在由“賣方市場(chǎng)”向“買方市場(chǎng)”過渡。

報(bào)告顯示，購房者的觀望導(dǎo)致市場(chǎng)上可售房源積壓，業(yè)主賣房難度加大。2019年底北京鏈家?guī)齑娣吭吹娜セ芷谶_(dá)18.5個(gè)月，業(yè)主想賣掉手中的房子平均需要近4個(gè)月。業(yè)主為出售所持房產(chǎn)要根據(jù)帶看反饋數(shù)次下調(diào)報(bào)價(jià)，2019年北京鏈家成交房源的末次掛牌均價(jià)為519萬元/套，而成交房源均價(jià)為500萬元/套，意味著從談判到成交過程中，業(yè)主還需要降價(jià)近20萬元/套。回顧調(diào)控前夜“賣家報(bào)價(jià)728萬元，買家從7點(diǎn)砍價(jià)到夜里11點(diǎn)，745萬元成交”，買賣雙方的位置發(fā)生了互換。

報(bào)告還顯示，2019年北京換房者中年齡在40歲以上的占比達(dá)50%，而調(diào)控前2016年這一占比僅36%。翻倍的首付，讓換房年齡后移，套均面積也有所縮小。2019年換房后套均面積擴(kuò)大16.6平方米，比調(diào)控前19平方米左右的水平縮小了2.4平方米。

報(bào)告指出，2020年，北京二手房市場(chǎng)步入調(diào)控后第四個(gè)年頭，政策不會(huì)有大的放松，市場(chǎng)供需矛盾極大緩和，市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn)，北京二手房市場(chǎng)將延續(xù)低位穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)2020年全年二手房成交量依舊穩(wěn)定在15萬套左右，價(jià)格波動(dòng)在5%以內(nèi)。

記者 張曉蘭