本報感謝 方超 石英婧 杭州 上海報道

在TOD開發成為城市建設新浪潮得情況下，“亞運之城”杭州正加速朝著建設2035“軌道上得城市”闊步邁進。

10月18日，由杭州國際城市學研究中心指導，浙江萬科企業集團有限公司等聯合主辦得“軌道與趨勢——第三屆2021TOD城市論壇”在杭州天空體驗中心舉辦，就TOD與城市開發運營一體化新趨勢展開分享與探討。

公開信息顯示，截至2020年底，杭州城市地鐵運營總里程已達約323公里。而《杭州市綜合交通專項規劃（2021-2035年）》顯示，到2035年，杭州規劃市區城市軌道交通線網總里程達到1100公里以上，軌道站點800米范圍得人口崗位覆蓋率不低于65%，軌道交通占公共交通出行比例達到65%以上，打造“軌道上得杭州”。

在TOD開發模式日益成熟得杭州，萬科杭州則通過一系列探索與實踐，已先后落子六大TOD項目，TOD總開發量超280萬方，而在軌道與城市發展愈來愈緊密得情況下，萬科杭州更緊跟時代趨勢，積極探索“TOD+未來社區”等模式實踐。

“TOD開發是一個可以性極強、難度極高得系統性工程”，萬科集團上海區域合伙人、杭州公司首席合伙人（總經理）吳鏑也在論壇上表示，但“萬科不局限于在TOD項目得建設與開發角色，同時以城鄉建設與生活服務商角色，助力共同富裕得示范區、未來社區等試點建設”。

行業巨變 從TOD走向“TOD+X”時代

在彼得·卡爾索爾普（Peter Calthorpe）提出TOD概念近30年后，這種“以公共交通為導向得開發”得發展模式，正在華夏加速迭代升級。

“真正TOD得發展是在新加坡、香港以及亞洲范圍內”，在杭州地鐵開發有限公司黨委副書記、副總經理李崇旦看來，現在大家耳熟能詳得“TOD開發”得核心理念可分為“城市發展理念得重構”“城市綜合功能得整合”“城市環境品質得提升”等三個層次。

而在軌道建設、城市化、土地緊缺等多種因素影響下，近年來，TOD模式在華夏得到迅猛發展，中達證券根據《華夏城市軌道交通TOD發展研究報告》進行物業建設容積率測算，未來三年TOD物業開發建筑面積將達到7.2億平方米。

浙江省住房和城鄉建設廳黨組成員、副廳長張清云則在致辭時表示，“今年6月，China發改委印發了《長江三角洲地區多層次軌道交通規劃》，支持長三角TOD開發模式。杭州這座TOD先行城市，也提出將軌道交通三期未建設得站點和四期正在報批得站點全部納入TOD綜合開發得范圍，全面推進軌道交通TOD綜合開發建設。”

但在城市加速對外擴張、居民訴求有更高生活品質得時代，傳統TOD開發模式似乎正越來越難以滿足城市發展之需。

“在TOD類型得項目運營中，挑戰還是比較多，因為業態多、界面多、動態復雜、人流量也大”，萬物云城總經理陳佳林就表示，大型TOD項目需要多頭對接，存在很多管理難點。

陳佳林此后結合國內第一個物業城市開發案例——珠海橫琴，針對TOD得軌道物業開發，提出了一體化、精細化、智慧化、可以化、全生命周期得運營服務思路。其表示，要以服務為核心理念，對空間、對物業進行持續得打理。同時，通過踐行生態服務得理念，來建立信息化得運營平臺，對設施設備進行數據化得運營管理，達到綜合提升客戶和市民體驗得效果。

浙江工業大學黨委委員、副校長虞曉芬則認為，“要深化TOD得模式，也就是把‘T’發揮到極致”，在做好“T”得文章得基礎上，再復合一些其他功能，形成“TOD+X”，“這里面可以嫁接比如文化設施得導向、教育設施得導向、醫療設施得導向、體育運動設施得導向，或者是生態設施得導向”。

在浙江未來社區建設備受矚目得情況下，虞曉芬也表示，TOD需要結合未來社區“三化九場景”看能否支撐單元化結構得緊湊簇群形態。此外，虞曉芬進一步認為，要強調以人為本得開發模式，應該構建“大疏大密、圈層漸變、緊湊開放得系統”。

“TOD要成網才能發揮效益”，北京城建設計發展集團股份有限公司副總規劃師、建筑規劃室總規劃師梁秉堅認為，TOD概念不應只是包括鐵路公司開發得車站上蓋發展，要讓每個車站都可以變成為一個片區得微中心。

深鐵置業樞紐建設分公司總經理楊珅則認為，TOD模式得作用不僅體現在城市新建領域，在城市更新等領域亦有很大發展空間，要“真正讓TOD在一些城市老區得重建里發揮它應有得作用”。

洞察趨勢 助杭州打造“軌道上得城市”

在TOD開發迎來巨變得時代，引發市場得是被譽為國內TOD開發“模范生”得萬科杭州，其在這座城市得發展底色如何？又將如何破局前行？

吳鏑表示，TOD開發需要“在開發時充分考慮地上地下得一體化規劃和設計，考慮與地鐵建設持續相匹配，考慮TOD綜合社區得可持續發展等多項問題”，在其看來，這是一項“可以性極強、難度極高得系統性工程”。

吳鏑同時表示，“萬科杭州不局限于在TOD項目得建設與開發角色”，在她看來，萬科杭州正“助力共同富裕得示范區、未來社區等試點建設”，同時“也積極為TOD開發建設得各行業領域做”。

以五常車輛段上蓋項目為例，萬科杭州正通過深入參與城市片區價值進化，積極探索“軌道+未來社區”開發模式，打造智慧軌道城市型未來社區樣板。

據悉，五常車輛段上蓋項目所在得南滕社區（暫定名），是杭州城西科創大走廊全域未來社區得第壹批19個示范項目之一，以交通、建筑、創業、鄰里、教育為五大特色場景，治理、服務、低碳、健康為標準場景，打造智慧軌道城市型未來社區樣板。

“在軌道交通時代，讓城市生活得每一步都成為風景”，除了積極探索“軌道+未來社區”開發模式外，堅持“六維開發導則”得萬科杭州還深入踐行“PARK TOD”模式，為城市TOD帶來全新得前端探索經驗。

公開信息顯示，姑娘橋車輛段上蓋項目是萬科杭州以生態活力樞紐為核心，全力打造得PARK TOD。作為蕭山東部重點打造得活力軌道大城，該項目規劃并由萬科杭州負責代建兩大城市公園：約6萬平方米得天空公園，約8萬平方米得城市濱水公園。

基于與城市共生得美好理想，萬科多年來不斷縱深實踐“軌道+物業”開發戰略，以可以開發能力得拉通，持續驅動城市價值提升。截至目前，萬科在華夏共獲取TOD項目77個，涵蓋車輛段上蓋、站城一體化、站點上蓋、站點周邊物業四大類開發。其中，上海區域共獲取TOD項目28個，并參與前期籌劃TOD綜合項目20余個。在本次論壇上，萬科集團上海區域合伙人、上海公司執行總經理王昂，以上海萬科·天空之城為案例，總結分享了萬科TOD服務全場景地圖，通過五大生活價值體系，打造全維度TOD運營服務。

“正如本次會場同期舉辦得TOD城市年展主題——‘天空，理想生長得方向’”，吳鏑表示，萬科將持續打造更多更高品質得TOD項目，一起為城市建設發展和客戶生活出行創造更大得價值，共同助力打造2035“軌道上得城市”。