（肖利亞/制圖）

經濟觀察報 感謝 田國寶 11月10日，房地產股市和債市均出現大幅上行，銷售金額超千億元得房企中，有26家房企得股價漲幅超過5%，其中融創、世茂、奧園等8家得股價漲幅超過10%；陰跌多日得房地產信用債也出現普漲。

地產股、債大幅上漲與一則傳言相關。11月10日上午，有關“并購貸將不納入三道紅線指標”得消息開始在資本市場和房地產行業廣泛傳播，隨后更為詳細得版本內容流出，資本市場一片歡騰。

經濟觀察報感謝多方求證，該消息并非空穴來風，傳言內容雖有細節上出入，但大部分內容“基本靠譜”。對這一消息，多數金融和房地產從業人士表示謹慎樂觀，這些政策并非外界所認為得放松，而是對原有政策在執行過程存在過度情況進行調整。

一家房企高管告訴經濟觀察報，下半年尤其是9月以來，金融機構對房企預售資金流出不合理限制及抽貸等情況，加劇了房企流動性風險，現在更像釋放了層層加碼得壓力，在重新回到正常軌道。

這種略顯保守得判斷不是沒有依據，從各方透露得消息看，有針對性得釋壓仍保持著一定得節奏，市場已經不再期待一場大水漫灌得到來。

而沈陽樓市傳出限購、限售放松消息一日后，重申調控按之前條款執行，也再一次讓市場明確，“房住不炒”得調控主基調沒有改變。

利好：部分政策落地

在資本市場廣泛流傳得消息主要包括4方面內容：

第壹，并購貸將不納入三道紅線指標；第二，開發貸和按揭貸都要上量，集中度可以臨時鼓肚子；第三，存量項目銀行可展期、不降級；第四，各地人行通知主要銀行，按揭積壓5個月以上得清理掉。

對于傳言得相關內容，多個金融機構人士表示基本“靠譜”，但具體內容與傳言有出入。一位機構人士表示，目前相關政策還未真正落地，并購貸不納入三道紅線指標僅針對“承債式收購產生得負債”，而不是所有并購貸。

他表示，即便該政策落地，對房地產行業實際影響有限，一方面，并購貸額度相對較小，獲取門檻較高，并非所有房企都能拿到；另一方面，部分“綠檔”房企發生爆雷，意味著三道紅線得安全效應減弱，與收并購和降檔相比，“活下去”更重要。

相對于并購貸得不確定，目前開發貸和按揭貸已經在部分城市落地。多個金融機構人士透露，具體執行層面遵循因城施策得原則，即各個城市根據實際情況來把握尺度，有得城市房貸釋放力度較大，但有得城市“應該不會有任何變化”。

截至目前，已有部分城市銀行收到相關通知或指導意見。

一家商業銀行上海分行得人士告訴經濟觀察報，他所在得銀行10月已開始執行開發貸和按揭貸得相關要求。其中，開發貸有一定額度得增量，較為明顯；按揭貸則以清理存量為主，市場層面得傳導不明顯。

現實：流動性現小幅寬松

多位房企及金融機構人士透露，近期房企融資開始松動，多家房企已經獲得貸款或正在敲定相關融資事宜。

11月9日，世茂集團從招商銀行獲得一筆15億元貸款，在這前后，世茂還以香港中環物業做抵押，向星展銀行獲得一筆15億港元得貸款。相關機構及世茂集團證實了這一消息，并稱借款主要用于再投資。受此消息影響，世茂集團旗下股、債持續上漲。

同一天，華潤置地公告，與一家銀行簽訂一筆15億港元為期5年得貸款融資協議。當天，華潤置地股價上漲8.8%。

同樣受好消息影響得還有華夏奧園，11月10日消息，廣州城投及珠江實業將為奧園提供30億元支持。受消息影響，10月10日和11日，奧園股價漲幅均超過10%，國內信用債和美元債價格也大幅上漲。

另外，萬科重慶公司向平安資管獲得58億元融資，陽光城長沙項目獲得五礦信托16.1億元借款。

一系列融資活動得展開，不僅補充了部分房企得流動性，避免了違約風險，也為房地產行業注入了信心。

除了來自金融端得消息，部分城市也開始對原有調控政策進行小幅調整，以緩解冷淡得市場成交。

11月5日，武漢市政府下發通知，非本市戶籍得總部企業高級管理人員，在本市無自有住房得，其在限購區域購買首套自住住房可不受限購政策限制。

探因：層層收緊擠壓

9月底以來，華夏恒大、花樣年、當代、寶能、陽光城、佳兆業等多家房企爆發違約或流動性風險，并有進一步蔓延得趨勢。

多家房企和金融機構得從業人士認為，房企大面積出現流動性困難，一方面與房企自身有關，另一方面也與相關政策過度執行有關。

下半年尤其是8月以來，由于多數商業銀行全年房貸額度所剩無幾，房地產市場成交開始持續下滑，截至10月，已經連續4個月環比同比雙雙下跌。

樓市成交持續下滑及按揭減少，使得房企回款能力大幅度下降，多家房企人士透露，三季度房地產平均回款率在30%左右，回款能力下降，也使得金融機構對房企違約預期直線上升。

在這種情況下，部分銀行及金融機構開始對銷售回款從項目回流到集團進行限制。“預售資金大部分存在合作銀行，銀行擔心你還不了款，就限制你提款，這些回款只能留在項目賬戶上，沒法匯到總部。”一位房企人士告訴經濟觀察報。

而部分有信托借款得項目，相應得公章和賬戶被質押給信托機構，因信托機構擔心房企無法還款，也對預售資金提取進行限制，“你得公章、財務章都給了信托公司，對方不配合，項目沒法把回款匯到集團。”上述房企人士表示。

與此同時，部分銀行和信托機構還會要求房企提前償還相關借款，上述房企人士表示，一旦評級下調或發生其他觸發違約條款得行為，金融機構即可要求進行提前還款，這也是通常意義所說得抽貸。

金融機構人士透露，抽貸與第八輪巡視有關一定關系。據央視報道，9月下旬，中央第八輪巡視對25家金融機構黨組織開展常規巡視，各家銀行機構開始加強對相關貸款風險管控。

同時，9月以來，多家信托機構相關高管被查，信托機構也加大了對風險得控制。在這些因素影響下，銀行和信托對房企預售資金提取進行嚴控，同時要求房企提前償還部分未到期貸款。

一家20強房企人士告訴經濟觀察報，在市場下行、回款艱難得背景下，9月，銀行和信托同時抽貸，一定程度加劇了房企流動性風險，這也是部分房企出現流動性困難得主要原因之一。

雪上加霜得是，恒大出現流動性風險后，其項目保交付工作落在地方政府身上，給地方政府造成巨大壓力。基于這一原因，9月底以來，多數城市加強了對預售資金得監管。

而且，同樣在9月底前后，房地產ABS融資暫停，其他渠道融資也變得困難起來。“不是因為監管不給批額度，主要因為房企頻繁暴雷，很多投資人不敢買信用債，導致很多債發不出來”，上述20強房企人士表示。“多種因素疊加到一起，導致房地產流動性風險加劇”，該人士強調，當前房地產流動性風險，不排除有個別企業自身經營原因，但大部分都是外部因素造成，“賬上有錢，但提取不了，資產也有，但很難變現”。

陽光城高管告訴投資人，截至11月初，陽光城賬上有260億元現金，但能動用得不到7億元；佳兆業得高管也告訴投資人，賬上得380多億元現金，能動用得屈指可數。“如果還不調整，可能還會有其他房企出現問題。”上述20強房企人士表示，幸運得是，經過9月底以來一輪摸底，監管層對房企得困難程度有了一定掌握，金融機構從嚴執行得情況有所好轉。

后續：松緊仍有尺度

9月底以來，央行、銀保監會、銀行間交易商協會及住建部、地方政府等相繼召集相關房企開會，對企業、市場及行業現狀進行摸底。每一次摸底之后，均會釋放出一些利好消息。

多位房企及金融機構人士透露，9月底，央行和住建部召集8家房企開會后，銀行機構對房企得態度開始有所改善，一方面暫停了對房企得抽貸，另一方面也適度增加少量開發貸和更少量得按揭貸額度。“開發貸有所松動，但整體額度不大”，上述房企人士透露，雖然開發貸額度有一定釋放，但對房企而言是杯水車薪，“當時還是受‘兩個上限’管控，如果監管層沒有明確得意見，銀行是不敢私自突破得”。

監管層介入，金融機構對房企抽貸也有所緩解。上述20強房企人士介紹，金融機構對房企包括限制資金提取及抽貸得行為，“我們了解，監管層之前是不知道得，現在了解到了，也做了相應得調整”。

不抽貸意味著房企失血有所減少，但無論是房企自身回款和融資能力，還是對預售資金提取方面，依然困難重重。

上述房企人士介紹，在當前環境下，包括金融機構、地方政府在內得各方對房企信心不足，“原來預售資金監管也有，但比較松，很容易提取，現在不僅嚴格了，而且對資金限制得規模也增加了”。

一家金融機構人士認為，即便是放寬額度管控，到年底也只有不到兩個月時間，很多銀行由于沒有房貸額度，“即便是房貸額度可以鼓肚子，這么短時間內，真正落地得也不會太多”。

多數金融和地產人士認為，如果能在兩方面進行適度調整，可以讓更多房企避免發生流動性風險。第壹，主體信用評級下調后，金融機構不抽貸；第二，將對預售資金監管控制在合理比例和范圍內。

11月11日，主要商業銀行召開會議，布置和落實有關房地產貸款相關政策，但具體如何落實，截稿前，還未有進一步明確得信息。

而此前傳出放松限購、限售政策，個人購房按揭貸款實行“認貸不認房”得沈陽市，也在11月11日表示，仍按原調控政策執行。