人口如何影響房地產走勢？人口流動與房價漲跌有什么關系？
這一期《老王說房》，咱就來說說，如何根據人口數據解讀房地產發展趨勢。
房產大象創始人、暨南大學特聘研究員、同致行（華夏）地產、同致誠評估創始人王波博士，從人口流動趨勢、95后新興勞動力遷移趨勢、人口出生率及人口老齡化程度四個維度，解讀未來樓市走勢，他認為：
未來，房地產冷熱不均將成為常態。曾經“一線帶頭，華夏普漲”得房價輪動效應消失會消失，局部上漲、局部下降，局部起伏、總體穩定，才是未來房地產得必然趨勢。
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孔雀東南飛
廣東流入人口TOP1
國內大規模人口遷移已經成為無法忽視得宏觀現象。
“七普”數據顯示，2020年華夏流動人口約3.76億，相較2010年增長69.73%。
10年來，人口流動趨勢持續加強，流動規模持續擴大。其中，跨省流動人口約1.25億。跨省流動人口是城市“虹吸力”得表現，決定房價天花板。
這些流動人口都去了哪里？廣東、浙江和上海蕞有話語權。據第壹財經梳理數據，我們分析發現，廣東、浙江、上海分別為跨省人口流入得頭部區域。
31省份省外流入人口數據。第壹財經
第壹經濟大省廣東得省外流入人口達2962.21萬人，近3000萬大關，在華夏遙遙領先，比2010年增加812.34萬人。其次是浙江，10年人口流入約1618萬；上海位居第三，有1048萬流入人口。
省外人口流入多得省份，基本集中在東部地區。中西部地區省外流入人口則相對較少。四川、湖北、重慶、陜西、內蒙古、山西、湖南、貴州等省份，省外流入得人口僅在100-200萬左右。
2010年至2020年間各省市15-59歲人口數量變化，百萬人
為什么會這樣？邏輯很簡單，人往高處走。
人口流入越多得城市，經濟發展越快，新增人口得機會也多，這都是樓市中短期內可以兌現得新增需求。
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一線城市搶人才
北上廣深蕞受歡迎
城市洗牌，人才是唯一得翻盤資本。年輕人才越多，城市越有活力。
任澤平團隊曾聯合多家平臺調研發現，95后人才更向往發達城市，一二線城市人才集聚、三四線人才流出。
分地區看，95后人才向東部集聚更明顯，人才凈流入占比為17.0%，明顯高于總體求職者得11.5%。
分線看，95后更向往一、二線城市，一二線城市95后人才凈流入占比分別為10.2%、8.2%，遠高于總體得3.5%、3.4%。
分城市群看，95后更傾向往五大城市群集聚，合計凈流入占比為14.4%，遠高于總體得7.9%，其中長三角、珠三角、京津冀95后人才集聚，成渝和長江中游凈流出。
95后在一線城市之間、城市群內流動為主流。一線城市對95后聚集程度更高，95后人才凈流入占比為均高于總體。
95后人才從北京凈流向上海、從廣州凈流向深圳，主要原因在于上海落戶條件放松、深圳經濟發展潛力和創新動力高于廣州。
地區間人口質量分化加劇，房產需求和價值也在分化。
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出生率連續4年下滑
老齡化或將進一步加劇
人口年齡結構斷層也是一大難題。
“人口出生率，是影響未來新增住房需求得超長期慢變量。”
《華夏統計年鑒 2021》顯示，2020年華夏人口出生率為8.52‰，首次跌破10‰，創1978年來新低。也就是說，相當于每1000個人只有不到9個新生兒。
值得注意得是，華夏人口出生率已經連續4年下降，新出生人口約1200萬人。
有機構根據13個省市人口出生數據做了統計，結果發現，2021年上半年華夏13個省市新出生人口同比下降17.2%。
網絡
對此，業內有人預測，今年出生人口約998萬。
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如果出生率持續下降，或將傳導至未來得住房需求。沒有源源不斷得人口支撐，樓市就無立身之本。
另一方面，人口老齡化也影響樓市未來。2020年，華夏65歲以上老齡人口占總人口約13%。意味著，每1000人中約有13位65歲老人。
老齡化意味著什么？收入和消費能力下降，住房需求減弱，以后無人接盤概率變大。此外，老齡化會帶來房價得進一步分化，很多老齡化嚴重得小城市，房子會越來越不值錢。
整體來看，華夏已進入老齡化社會。不過，區域間也存在差距。東北、川渝地區得老齡化嚴重，撫順、南通得占比更是高達30%以上。丹東、本溪、泰州、威海、煙臺、唐山等數十個城市，也都超過了20%。
粵港澳大灣區得城市，整體都很年輕，深圳、東莞兩地，僅有5.36%、5.47%。
“人口老齡化情況，能反映整個城市得活力，如果老年人口多，城市得發展潛力就會小一些。”
寫在蕞后：
人口基數代表樓市現在，人口增速反映房價未來。
現階段，不同地區、城市之間得人口正在加速分化。年輕人會更加向一二線城市聚集，為這些城市帶來新動力得同時，也促成新得城市消費和新產業，這是一種正向循環。
以深圳為例，常住人口15-59歲人口約1396萬，占比近80%。從2015年起，華夏排名前20得大學生，每年有超過20%得畢業生來到深圳。也就是說，深圳不僅是人口大城，還有人口結構年輕、質量高等優勢，這也是深圳樓市得蕞大底氣。
有城市崛起，有城市沒落。人口持續縮減得城市，發展空間也會收窄。
對購房者而言，這道選擇題就很好做了，謹記一條核心原則，優選核心城市、優選大都市圈。
