原標題：大悅城初試“混改”

來源：地產K線

大悅城控股董事長周政

樂居財經 王澤紅 發自北京

險資入股地產央企，再添新案例。

繼金茂引入平安為戰略投資者后，大悅城（000031.SZ）也引入了太平人壽參與混改，并先后在1月2日和7日官宣了這一消息。根據公告，除中國人壽之外，工銀瑞信投資管理有限公司也有參與，只不過沒有前者的“手筆”大，認購金額為5億元。

兩個案例頗為相似，都是險資參與地產央企混改。太平人壽是以19.07億元認購大悅城非公開發行的2.83億股股份，最終獲得了6.61%股權，成為了除中糧集團外，大悅城控股的第二大股東。

中國平安也是通過類似的方法（認購配售股份），最后持股金茂15.2%，成為了其第二大股東。混改后，中化集團持有金茂35.1%，仍保持最大單一最大股東。

地產央企混改并非新鮮事。中交地產早有試水，另外，傳聞中國鐵建地產集團也想引入海外資本進行混改。中國企業聯合會研究部研究員劉興國表示，目前已先后啟動四批混改試點，涉及210家中央企業和地方國有企業，這些企業在2020年將陸續發布混改方案。

2020年，央企混改仍是重頭戲。

太平資產的“鋪墊”

認購大悅城股份，太平人壽早有“鋪墊”。

這個“鋪墊者”正是太平資產。在此次參與認購前，太平資產就擁有大悅城0.00063%的股份；而且，還曾向重慶大悅城項目和青島大悅春風里項目共提供了34.5億的融資。但是，由于太平資產與太平人壽的控股股東均為中國太平保險控股有限公司，所以太平資產是太平人壽的一致行動人。

既有的合作基礎，再加上微小股權的鏈接。太平人壽與大悅城的合作并沒有陌生感，更像是老朋友間的“友誼”深化。

在太平人壽看來，入股大悅城對兩大央企都有好處。一方面大悅城對太平人壽而言，是一個不錯的投資標的，能夠帶來穩定的財務收益，優化內部的資產配置結構；另一方面，險資入股，也能支持大悅城進一步做大做強。

從大悅城的角度而言，確實如此。此次非公開發行股份的目的，實質上就是融資。大悅城此前就曾表明，此次所募集的資金將用于中糧·置地廣場項目、杭州大悅城-購物中心項目的建設。

事實上，險資入市一直受到國家政策和監管部門的積極鼓勵。銀保監會數據顯示，截至2019年11月末，保險資金運用余額179641億元。

與幾年前中小險企扎堆舉牌不同的是，從2019年開始，參與舉牌的基本均為大型險企，中國人壽、中國平安、中國太保等交替登場，掀起新一輪舉牌潮，開始發揮理財、保險、信托等產品的直接融資功能，如平安人壽舉牌華夏幸福和中國金茂、中國人壽舉牌萬達信息等。

大悅城混改棋局

大悅城是2020年最早進行混改的央企之一。

其實，這次混改早在2019年10月份就開始醞釀了。彼時，大悅城找了兩個獨立財務顧問中金公司和中信證券，由他們擔任此次非公開發行股票的 “聯席主承銷商”，于是他們擬了一份“認購邀請書”，并以電子郵件的形式發給了多家投資機構，邀請他們來認購。

經過首輪認購、追加認購后，篩選出了兩家投資機構，最終成功融資24億元。據悉，本次的資金募集是2018年至今為止，唯一一單A股房地產股權融資成功足額發行的案例。

大悅城有混改的想法由來已久。自中糧地產與大悅城地產完成重組整合后，周政在內部會議、公開場所，以及獨家采訪中，曾多次表達過大悅城混改的想法。“我們會引進戰投（戰略投資者），同時探索推動實行員工持股”，這是樂居財經去年采訪周政時，他的原話。

重組整合，似乎更像是為大悅城后來的混改“打地基”。

“我們整合更名的邏輯是，進一步增強市場影響力，將公司打造成為一家經營更加市場化、業務更加專業化、管理更加規范化、股權更加多元化的公司，以更加靈活的體制機制，進一步提高國有資本運營效率及公司的可持續發展能力。”

引入戰略股東，只是大悅城混改的多元手法之一。在周政的看來，大悅城的股權結構中不僅擁有國有股東，還應該有戰略投資者、員工、其他公共股東。但是，在多元化的混改中，必須保持國有單一大股東不變，國有的引領地位不變，管理的地位不變。

或許，引太平人壽入股，只是大悅城混改的前奏。