原標題：北京甲級辦公樓租賃遇冷 物流地產租金年增幅超10%

1月15日，仲量聯行舉辦“2019年第四季度北京房地產市場回顧及2020年度展望”交流會。仲量聯行華北區研究部總監米陽總結稱，“北京甲級寫字樓租金小幅下滑，但是全年商業地產投資爆發式增長，同時，物流地產租金已經連續2年增幅超過10%，這是2019年北京商辦、物流地產等領域迎來的新特征。”

外資涌入推高大宗交易成交額

“盡管經濟下行壓力持續，北京投資市場仍然實現爆發式增長，充分體現北京對投資者的高度吸引力。”仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示。

2019年全年投資市場成交總額達到近800億元，其中辦公樓物業仍備受投資人青睞，成交金額占全年整棟交易總額的主體。

米陽分析稱：“今年北京市場表現和抗壓能力優于內地其他市場，吸引投資者青睞，辦公樓物業仍為最受歡迎的資產類別，成交金額約占2019年成交總額的70％。”

以第四季度為例，北京投資市場就錄得多宗重點成交，推動了全年交易總額創紀錄。其中，安聯集團和首峰資金（Alpha）以約78億元收購了位于“大望京”區域的融新科技中心85%權益；GIC收購麗澤匯亞大廈的剩余股權，成為該資產全資持有人。此外，高和資本接盤愛琴海購物中心，萬科以7.97億元收購中糧萬科半島廣場項目剩余股權。

仲量聯行華北區投資部總監王剛表示，“直到2019年底，市場中的投資者仍在持續追逐各類型投資機會，且有多宗交易仍在談判進程中，因此預計市場投資活力在2020年將繼續保持強勁。”

租賃活躍度下降導致甲級辦公樓租金微跌

截至2019年底，辦公樓市場租賃成交總量（基于建筑面積）已同比下降25％。

“受宏觀環境影響，租賃市場活躍度下降。但政策利好對市場的影響在年底前已開始顯現，更有針對性的舉措有助于刺激并推動金融行業需求提升。”張瑩表示。

同時，甲級辦公樓租金下跌觸發市場進入調整期。來自仲量聯行的數據顯示，北京整體租金水平呈持續下滑趨勢，季度環比下降1.8％，與去年相比下降4.0％。由于經濟下行已成定局，業主已采用更為靈活的租賃策略，特別是在空置率較高的CBD區域。

“由于當前經濟環境無明顯回暖跡象，我們預計市場租金將在2020年進一步下降，業主方將不斷尋求租金收益與入住率之間新的平衡點。”張瑩表示，“隨著更多項目入市、可供租賃的選擇增多，物業管理水平和樓宇品質將愈發成為影響項目表現的重要因素，頭部項目與市場中其他項目將進一步分化。”

物流地產租金迎來爆發式增長

值得注意的是，在全市甲級辦公樓租金整體下滑的同時，物流地產租金正在呈現爆發式增長。

來自仲量聯行的數據顯示，2019年北京全年共有超過38萬平方米的新增供應進入市場，是2005年以來的最高年度供應量。

“下半年租金增長有所放緩，但全年增長率仍保持在兩位數的良好水平。鄰近市區、區位優良的項目占據了市場上最有利的地位，特別是黃金地段可租賃面積緊缺，此類項目在2019年仍持續上漲租金。”米陽表示，“在未來幾個月中，自2019年下半年以來趨緩的租金增長態勢預計將進一步深化，推動2020年租金增長更具可持續性。”

米陽分析稱：“物流地產租金之所以在2018年和2019年迎來爆發式增長，主要是供不應求，物流已經成為人們生活的必需，租金也呈現高速增長態勢，但是，今年隨著物流地產租金上揚、土地供不應求等原因，物流公司也面臨著外遷的選擇。”

記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 李項玲