李嘉誠守住真如 “有興趣”包攬上海項目股權(quán)里的長實、中海爭奪

來源：觀點

按長實此前披露過去十年在內(nèi)地物業(yè)銷售收入平均280億港元（約合248億元）計，僅真如項目年貢獻(xiàn)便達(dá)30%。李氏家族似乎并不想放棄這只“現(xiàn)金奶牛”。

觀點地產(chǎn)網(wǎng)1月10日，在長江集團(tuán)的周年晚會上，李嘉誠罕見地公開露面，這距離其上次在公眾面前出現(xiàn)已過了四個月。

在媒體問到“是否重返內(nèi)地”時，李嘉誠笑而不答，長子李澤鉅則回應(yīng)稱，從來沒有說過要離開，怎么會說重返呢？

一星期后，長實似乎用行動進(jìn)行了一次“反擊”。

1月15日消息，長江實業(yè)集團(tuán)有限公司擬收購上海真如項目“高·尚領(lǐng)域”剩余40%權(quán)益，對此，長實方面回應(yīng)稱公司有興趣作出研究，且事實上公司有優(yōu)先購買權(quán)。

上述表態(tài)與過往市場的刻板印象有所出入，實際上去年6月長實便就大連西崗山黑嘴子項目與融創(chuàng)簽約，交易價據(jù)傳約40億元。

但對于長實來說，開發(fā)周期長達(dá)十余年的真如項目意義不言而喻，從2006年聯(lián)合和潤集團(tuán)以22億元底價拿地，2013年才入市，再到2019年6月首次推出住宅產(chǎn)品“領(lǐng)寓”。這期間，“囤地”、停工、延期開發(fā)，再到出售傳言，各種言論總是穿插其中，長實卻始終未松口。

對于最新的增持消息，業(yè)內(nèi)認(rèn)為“真如項目銷售不錯，要買剩下的股權(quán)也正常”。1月3日，長實集團(tuán)公布了“高·尚領(lǐng)域”去年全年銷售成績，其中“領(lǐng)寓”開盤半年以來銷售金額達(dá)73億人民幣，位列上海住宅總銷售套數(shù)及金額排名前三甲。

按長實此前披露過去十年在內(nèi)地物業(yè)銷售收入平均280億港元（約合248億元）計，僅真如“領(lǐng)寓”部分年貢獻(xiàn)便達(dá)30%。李氏家族似乎并不想放棄這只“現(xiàn)金奶牛”。

28倍囤地記

這個名為“高·尚領(lǐng)域”的項目歷來爭議頗多。

2006年，上海真如城市副中心第一幅巨量核心地塊A3-A6地塊，以22億元底價花落長江實業(yè)，折合樓板價3027元/平方米，這是長實在內(nèi)地最大投資的綜合體項目。

但隨后，該地塊卻遲遲沒有動工，直到在閑置土地“兩年大限”到期之際，于2009年4月，長實才舉行了開工儀式。按照儀式上李澤鉅的說法，整個項目預(yù)計于2018年完工，即整個項目建成至少還需要9年時間。

彼時的規(guī)劃顯示，真如項目地下、地上總建筑面積達(dá)114萬平方米，其中包括14.4萬平方米的住宅、22.3萬平方米的公寓式辦公樓、24萬平方米的甲級辦公樓、21.4萬平方米的商業(yè)、兩棟星級酒店、會所和停車庫配套及大量公共綠化建設(shè)。

開工儀式并沒有加快項目進(jìn)程，于2011年，媒體實地探訪稱該地塊仍處于打樁階段，按項目周邊地塊價計算，項目溢價率已達(dá)300%。對此，長實方面則回應(yīng)稱，項目面積達(dá)到幾百萬平方米，開工過程復(fù)雜，并稱實際上日日都有打樁機(jī)在運作。

關(guān)于長實“囤地”行為的言論開始甚囂塵上。

大多觀點都認(rèn)為，這是李嘉誠旗下長實系房企的一貫套路——第一個進(jìn)入?yún)^(qū)域開發(fā)，最后一個開盤。這種操作模式的邏輯，即是較早拿地，緩慢分期開發(fā)，坐等周邊配套成熟、土地升值，穩(wěn)賺取土地溢價，坐享漁翁之利。

事實上，李嘉誠在內(nèi)地的三四十個項目中，基本上開發(fā)周期都很漫長，少則三五年，多則二十年有余，如1993年長實集團(tuán)拿下的北京譽(yù)天下別墅項目，直到2018年才全部開發(fā)完，跨越時間長達(dá)25年。

此外，也有一些看法認(rèn)為是客觀原因?qū)е马椖窟M(jìn)程拖慢，尤其是該項目地下跟軌交11號線對接，使得地下三層的工程量與難度較大；加之政府承諾的配套并沒有打造起來，如臟亂的銅川路水產(chǎn)市場遲遲沒有搬走，更別說變身為步行商業(yè)街。

有業(yè)內(nèi)則表示，客觀原因固然也有，但是主觀控制開發(fā)節(jié)奏才是主因。

值得一提的是，這種“囤地”“捂地”的行為并不是長實獨有的，新鴻基、九龍倉、新世界等等都有類似開發(fā)行為，在港資們看來，高周轉(zhuǎn)、獲取流動資金并不是他們追求的，高利潤才是更加核心的。

“囤”了七年后，2013年，“高·尚領(lǐng)域”首次推出行政公館“柏韋”700個單位，并于當(dāng)年6月下旬售罄，收金26億元。而后在2016年，續(xù)推400個行政單位并很快售罄，然后又加推了160個單位，這一年合共實現(xiàn)銷售33億元。

2019年5月，在開盤前夕，外媒報道稱，長實有計劃出售上海真如項目權(quán)益，項目總估值約200億元。不過，長實很快回應(yīng)稱，公司經(jīng)常有收到不同的出價建議，但有建議不代表公司接受及會出售項目。

同年6月，“高·尚領(lǐng)域”終于首推住宅項目“領(lǐng)寓”。截至全年，“領(lǐng)寓”銷售843套，總銷售金額約73億人民幣，位列上海住宅總銷售套數(shù)及金額排名前三甲。

長江實業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事郭子威近期在活動上還表示，“領(lǐng)寓”預(yù)計將于年后繼續(xù)加推，提供合共逾348套精裝修單位，按計劃將分批依次推售。

結(jié)合前幾次的推售來看，截至目前長實總共在“高·尚領(lǐng)域”回籠資金132億。

回過頭來，或許可以給項目溢價算一筆賬。就上海中原向觀點地產(chǎn)新媒體提供的數(shù)據(jù)顯示，該住宅項目平均售價為87555元/平方米，較13年前3027元/平方米的拿地價格增長了近28倍。

28倍的差額，長實這場“時間換空間”的游戲再次贏得了勝利。

長實、中海爭奪

即便春風(fēng)得意，李嘉誠在真如板塊并不是“一家獨大”，它也迎來了對手。

真如板塊的發(fā)展由來已久，根據(jù)2001年國務(wù)院批復(fù)的《上海市城市總體規(guī)劃》，普陀真如城市副中心是繼徐家匯、花木、江灣五角場之后上海的第四個城市副中心，是上海實施“四個中心”建設(shè)和國際化大都市戰(zhàn)略的重點規(guī)劃建設(shè)區(qū)域。

按照政府的規(guī)劃，真如未來將要被打造為重點發(fā)展各類專業(yè)性生產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)、以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為中心、承擔(dān)未來城市級CBD功能的城市副中心。

但相比于其他三個副中心，真如幾乎是一個完全未開發(fā)之地，政府也有意引進(jìn)大型房企來助推板塊發(fā)展。據(jù)悉，早在真如城市副中心2002年規(guī)劃之初，普陀區(qū)政府就已與李嘉誠旗下長實系接洽，希望可以進(jìn)駐。

在2006年長實進(jìn)駐后的幾年里，該板塊仍舊發(fā)展較為緩慢。直到2009年年底，經(jīng)過真如、貫穿嘉定、普陀、長寧三個行政區(qū)域的地鐵11號線通車運營后，才逐漸有綠地、星浩資本等房企進(jìn)駐。

其中，綠地于2009年12月以14.17億元摘得真如城市副中心B1、B2南塊，樓面價9000元/平方米，溢價19%，與長實項目地塊呈對角狀態(tài)；2012年2月，星浩資本以17億元底價競得真如城市副中心A1、A2地塊，樓面價7402元/平方米。

不同于長實真如項目，上述兩項目地塊開發(fā)周期均較短、體量較小，且目前兩項目都已短期內(nèi)售完。

如今真正的競爭對手，則是2018年才踏入真如板塊的中海。在2018年10月11日，被稱為上海中心城區(qū)最復(fù)雜“城中村”的紅旗村迎來了新主人中海聯(lián)合體。

彼時，上海推出F4-07、A6-05、A7-04、A11-01地塊，四幅地塊均坐落普陀真如副中心核心位置，確切而言是屬于紅旗村。最終，四地塊由中海聯(lián)合體以底價93.99億元摘得，樓板價達(dá)4.12萬元/平方米。

不到一年，中海將項目命名為“臻如府”并迅速推向市場，入市的時間正好在長實“高·尚領(lǐng)域”住宅項目推出的后兩月。2019年8月26日，中海臻如府開啟認(rèn)籌，共推出352套房源，均價9.5萬元/平方米，最低單價8.3萬元/平方米。

也正是長實與中海這兩個項目，給真如板塊打了一劑“雞血”。

觀點地產(chǎn)新媒體了解，自2018年中駿天悅售完，真如板塊一直缺乏住宅項目供給，直到去年下半年高·尚領(lǐng)域、中海臻如府接連推盤入市，才給板塊帶來了新的住宅供應(yīng)。

對比兩項目的銷售情況，按上海中原提供的統(tǒng)一口徑數(shù)據(jù)，2019年中海臻如府項目總銷售套數(shù)287套，總銷售金額27.12億元，均價在9.2萬元/平方米左右；長實領(lǐng)寓則成交套數(shù)784套，總銷售金額67.19億元，均價在8.76萬元/平方米左右。

去化情況上，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦則表示，目前長實項目大概還有30%沒賣掉，中海大概還有六成多。

雖然有推售的時間差，但是相比而言，長實項目銷售去化情況還是比中海項目好一些。在盧文曦看來，相較而言長實項目靠近軌道交通14號、15號換乘站，交通上優(yōu)勢明顯，且在價格上也更具有吸引力。

但同時，其也稱，從產(chǎn)品而言中海會更加優(yōu)勝一些，“長實住宅戶型稍微差了點，到底是10多年前的東西”。

值得注意的是，中海在今年開春伊始再次加碼真如板塊，于1月2日聯(lián)合中環(huán)以底價62.71億元順利摘牌真如副中心板塊商業(yè)用地，成交樓面價21400元/平方米。對此，盧文曦認(rèn)為，在真如板塊商業(yè)、辦公產(chǎn)品反倒具有較大市場潛力。

目前來看，上海真如板塊的競爭局面里，也就是長實和中海“二虎相爭”了。而未來，會不會有新的攪局者呢？

對此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從供地看真如板塊區(qū)域長期處于稀缺狀態(tài)，一旦推地則多是體量大的地塊，沒有較大的資金實力的話并不能輕易拿下。但同時，隨著板塊發(fā)展也會有更多的舊改或整理地塊推出，競爭局勢或許也會改變。