違法地基長(zhǎng)出合法大樓？

77號(hào)樓很高，鄰居們看著它從打樁開(kāi)始，長(zhǎng)到31層，然后看著200多套住宅銷售一空，最后是搬家車輛送來(lái)的新住戶。

問(wèn)題是，這棟高樓的“地基”并不牢靠——根據(jù)法院2019年12月的判決，它是西安市規(guī)劃局（現(xiàn)已并入西安市自然資源和規(guī)劃局）一次非法行政的產(chǎn)物。

法院終審判定，西安市規(guī)劃局為77號(hào)樓發(fā)放的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》違法。

在西安富力城小區(qū)北區(qū)內(nèi)，77號(hào)樓位于9號(hào)樓正南。過(guò)去兩年多里，認(rèn)為這棟大樓嚴(yán)重影響自身權(quán)益的9號(hào)樓許多業(yè)主為此投訴過(guò)，并提起過(guò)幾次訴訟。

最終，他們勝訴了，但這棟大樓也順利竣工入住了。

業(yè)主們維權(quán)之后，僅僅是弄清了一個(gè)事實(shí)——77號(hào)樓確實(shí)是違法行政行為的產(chǎn)物。但既定事實(shí)順沒(méi)有任何改變。

酒店和綠地去哪兒了

9號(hào)樓業(yè)主們認(rèn)為，他們被小區(qū)開(kāi)發(fā)商欺騙了。

“當(dāng)初買樓時(shí)的承諾，這里要建的是一座酒店和綠化林地呀！”9號(hào)樓業(yè)主王瑞源、范曉軍等翻出了買樓時(shí)銷售方出具的廣告宣傳頁(yè)等材料。

2017年3月，他們發(fā)現(xiàn)9號(hào)樓南側(cè)搭起了圍檔，得知這里將動(dòng)工修建一座高達(dá)31層的住宅項(xiàng)目。

指著手中的廣告宣傳頁(yè)和沙盤圖，王瑞源和范曉軍等人對(duì)記者說(shuō)，開(kāi)發(fā)商當(dāng)初介紹，9號(hào)樓南側(cè)要建的是主樓只有4層高的酒店，兩樓之間為綠地，視野開(kāi)闊、通風(fēng)良好、通行便利。

他們出示的廣告宣傳頁(yè)上，如今77號(hào)樓的位置，顯示是一幢“L”型樓體，標(biāo)注著“酒店”字樣。

不少業(yè)主告訴記者，聽(tīng)信了這樣的說(shuō)法，他們才以相對(duì)較高的價(jià)格購(gòu)買了只有11層高的9號(hào)樓。

如今，31層的大樓，勢(shì)必影響他們的采光、通風(fēng)、通行等諸多權(quán)益。

認(rèn)為上當(dāng)受騙的業(yè)主們開(kāi)始了維權(quán)。他們先后找過(guò)開(kāi)發(fā)商——西安濱湖花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，找過(guò)西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地管委會(huì)。位于西安東南方向的西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地，是當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)的航天技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和城市功能承載區(qū)，富力城小區(qū)位于這一區(qū)域內(nèi)。

也正是在維權(quán)過(guò)程中，他們得知：77號(hào)樓已于2017年3月28日，獲得了西安市規(guī)劃局頒發(fā)的“西規(guī)航天建字第（2017）002號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》”。也就是說(shuō)，就在他們的維權(quán)進(jìn)行之時(shí)，他們要反對(duì)的77號(hào)樓獲得了“準(zhǔn)生證”。

眾多業(yè)主猜測(cè)，“應(yīng)該是原有規(guī)劃被更改了”，要求查閱原有規(guī)劃，未果。2017年9月30日，王瑞源、范曉軍等9號(hào)樓多位業(yè)主提起行政訴訟，請(qǐng)求法院撤銷77號(hào)樓及附屬立體車庫(kù)、地下便民市場(chǎng)等的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

在西安市主要審理行政案件的西安鐵路運(yùn)輸法院、西安鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院之間，這一案件先后經(jīng)歷了一審、二審發(fā)回重審、發(fā)回重審后的一審、再次二審等一系列程序。

原告的訴求很簡(jiǎn)單：認(rèn)為西安市規(guī)劃局向富力城開(kāi)發(fā)商頒發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的行政行為違法，要求法院撤銷這份許可證。

西安市規(guī)劃局自始自終表示，其行為無(wú)違法之處。

2019年3月12日，西安鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院作出終審判決：西安市規(guī)劃局頒發(fā)“西規(guī)航天建字第（2017）002號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》”，主要證據(jù)不足，適用法律、法規(guī)不當(dāng)，違反法定程序，其行政行為不符合法律、法規(guī)。

一件未被出示的主要證據(jù)

這場(chǎng)官司的“焦點(diǎn)”，涉及一項(xiàng)主要證據(jù)——案涉地塊的“控制性詳細(xì)規(guī)劃”。從中可以獲知77號(hào)樓所在地塊適建、不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型，以及其建筑體量、體型、高度、密度和容積率、綠地率等控制性指標(biāo)。換句話說(shuō)，究竟這塊地能蓋成酒店還是住宅，將一目了然。

讓業(yè)主感到蹊蹺的是，此案審理中，西安市規(guī)劃局卻未將這一主要證據(jù)提交法庭。

對(duì)這份證據(jù)的重要性，西安鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院是這樣表述的：“建設(shè)工程規(guī)劃規(guī)劃許可審批機(jī)關(guān)對(duì)于建設(shè)工程規(guī)劃許可申請(qǐng)進(jìn)行審查時(shí)，不僅應(yīng)當(dāng)審查申請(qǐng)人是否已經(jīng)按照法律和法規(guī)相關(guān)規(guī)定提交了全部材料，還應(yīng)當(dāng)全面審查申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)及材料是否符合市規(guī)劃主管部門組織編制的控制性詳細(xì)規(guī)劃和其他規(guī)劃條件。”

法院還補(bǔ)充指出，應(yīng)當(dāng)審查該申請(qǐng)及所附材料是否符合案涉地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃，是否符合環(huán)境保護(hù)影響的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，是否符合案涉地塊的用地性質(zhì)、建筑密度、日照間距、容積率、綠地率、停車位、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配置、應(yīng)急避難場(chǎng)所及其他法律、法規(guī)規(guī)定的規(guī)劃要求和各項(xiàng)控制指標(biāo)。

然而，負(fù)有舉證責(zé)任的西安市規(guī)劃局卻未提交其所編制的控制性詳細(xì)規(guī)劃。因此，法院認(rèn)為，無(wú)法證明其對(duì)開(kāi)發(fā)商提交的申請(qǐng)及材料是否符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和其他規(guī)劃條件進(jìn)行了全面審查，無(wú)法證明該申請(qǐng)及材料符合各項(xiàng)控制性指標(biāo)和全部法定規(guī)劃條件及要求。

王瑞源等業(yè)主認(rèn)為，作為規(guī)劃主管部門，西安市規(guī)劃局不可能不知道案涉地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃；如果對(duì)照過(guò)控制性詳細(xì)規(guī)劃，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商提交的材料合規(guī)，那為什么不向法院提供？如果未依據(jù)此規(guī)劃，那是否僅僅是依據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的材料，就頒發(fā)了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》？

是否有人為違法行為負(fù)責(zé)

此外，西安市規(guī)劃局被法院判定的違法之處還有：違反法定程序。

西安鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院認(rèn)定，西安市規(guī)劃局未對(duì)案涉建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案組織過(guò)有關(guān)專家進(jìn)行評(píng)審，未將案涉建設(shè)工程許可事項(xiàng)向相關(guān)利害關(guān)系人進(jìn)行告知、并聽(tīng)取申請(qǐng)人及利害關(guān)系人意見(jiàn)。因此經(jīng)審查認(rèn)為：西安市規(guī)劃局作出的被訴行政行為違反法定程序。

但是，法院在上述認(rèn)定之后，有這樣一個(gè)“但是”：“但是考慮到案涉77號(hào)樓已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證，涉及住戶248戶，目前已全部售罄，撤銷案涉《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》會(huì)給社會(huì)公共利益造成重大損害”——因此，依據(jù)行政訴訟法，不撤銷行政行為。

打了一年半的官司后，王瑞源等業(yè)主終于拿到了終審判決書。他告訴記者，由于訴訟過(guò)程耗時(shí)耗力，最初提起訴訟的10余戶業(yè)主，堅(jiān)持到最后的只剩下4戶。

即便打贏了官司，他們卻無(wú)法改變?nèi)魏渭榷ㄊ聦?shí)——雖然77號(hào)樓《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》違法，但不影響開(kāi)發(fā)商將其銷售一空，甚至在官司已有結(jié)論后，附屬的立體車庫(kù)等設(shè)施仍在繼續(xù)施工。

此后，9號(hào)樓業(yè)主又多次找到政府相關(guān)部門，要求“至少制止正在施工中的立體車庫(kù)等附屬設(shè)施建設(shè)，糾正違法行為”。得到的答復(fù)卻是：法院雖然認(rèn)為行政許可違法，但并未判決撤銷，因此該行政許可依然有效。

業(yè)主們?nèi)杂泻芏嘁蓡?wèn)：違法了，但違法行為的結(jié)果無(wú)法撤銷，難道就可以繼續(xù)違法下去？如果這樣，違法與不違法又有什么區(qū)別？是否該有人為違法行為負(fù)責(zé)？

王瑞源說(shuō)，如果生效判決依然無(wú)法幫助住戶維護(hù)權(quán)益，他們將繼續(xù)發(fā)起民事訴訟，要求經(jīng)濟(jì)賠償。“這完全是無(wú)奈之舉”。

對(duì)77號(hào)樓的業(yè)主來(lái)說(shuō)，判決書也帶來(lái)了壞消息——既然《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》已被判定違法，那他們買來(lái)的房子能否順利辦理房產(chǎn)證，也成了未知數(shù)。

記者 孫海華 來(lái)源：