（感謝 張曉蘭）1月11日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布報(bào)告稱，2021年，北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)租戶升級(jí)更替活躍，供應(yīng)也呈現(xiàn)同比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全年新增供應(yīng)量總計(jì)13.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)73%，環(huán)京市場(chǎng)得新增供應(yīng)也創(chuàng)出歷史新高。而在商務(wù)園市場(chǎng)方面，全年凈吸納量錄得53.9萬(wàn)平方米，較上年年全年上升35%，其中泛中關(guān)村區(qū)域需求穩(wěn)健，頭部企業(yè)得擴(kuò)租依舊是區(qū)域內(nèi)主力需求。

倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)：

全年空置率低于3%，環(huán)京市場(chǎng)供應(yīng)創(chuàng)新高

報(bào)告顯示，2021全年，北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)新增供應(yīng)量總計(jì)13.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)73%，但整體來(lái)看，仍然難以滿足北京日益增長(zhǎng)得倉(cāng)儲(chǔ)物流需求。

從租戶變化情況來(lái)看，其升級(jí)更替頗為活躍。“電商節(jié)”過(guò)后短租騰退面積很快被租期更長(zhǎng)、租金承受能力更高得租戶消化，加之第四季度內(nèi)錄得電商零售及冬奧會(huì)相關(guān)第三方物流得大面積租賃成交，使得凈吸納量環(huán)比回升至約3萬(wàn)平方米。2021全年，第三方物流成交租賃達(dá)總成交面積61%；電商零售雖然直接租賃面積只占15%，但通過(guò)物流外包間接貢獻(xiàn)第三方物流需求。

與此同時(shí)，在空置率及租金方面，北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)空置率連續(xù)兩個(gè)季度環(huán)比上升至2.3%，而平均租金環(huán)比上漲0.7%至每月每平方米53.7元，租金漲幅連續(xù)兩個(gè)季度低于1%，較2021年上半年明顯放緩。2021全年，北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)空置率均維持在3%以下，推動(dòng)租金以5.6%得年度增速上漲。在“城配”需求得推動(dòng)下，到達(dá)中心城區(qū)更便利得馬駒橋、經(jīng)開(kāi)區(qū)等區(qū)域租金漲幅蕞快，其他區(qū)域也有不同程度得增長(zhǎng)。

值得一提得是，2021年第四季度，天津及廊坊市場(chǎng)共計(jì)入市四個(gè)項(xiàng)目合計(jì)體量43.7萬(wàn)平方米。全年京津廊市場(chǎng)新增供應(yīng)總量達(dá)164.6萬(wàn)平方米，其中天津占44%，廊坊占48%，兩地新增供應(yīng)量均創(chuàng)歷史紀(jì)錄。

對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)得未來(lái)走勢(shì)，世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人李虹指出：“2022年預(yù)計(jì)北京將有35萬(wàn)平方米得新增供應(yīng)入市，可租面積增多帶動(dòng)新租需求活躍。鑒于北京城內(nèi)民生剛需長(zhǎng)期占據(jù)主導(dǎo)地位，同時(shí)為承接2022年冬奧會(huì)，供不應(yīng)求短期內(nèi)仍將持續(xù)，預(yù)計(jì)明年第壹季度或?qū)⒂瓉?lái)需求小高峰，租金持續(xù)遞增。而天津、廊坊市場(chǎng)2022年預(yù)計(jì)入市合計(jì)172萬(wàn)平方米新增供應(yīng)有望為租金敏感得租戶提供更多環(huán)京布局得選擇。”

商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)：

全年凈吸納量同比增35%，泛中關(guān)村區(qū)域表現(xiàn)活躍

報(bào)告顯示，2021第四季度，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)未錄得新項(xiàng)目交付使用，個(gè)別項(xiàng)目推遲至2022年上半年入市，2021全年三個(gè)新增供應(yīng)項(xiàng)目累計(jì)錄得31.4萬(wàn)平方米可租面積，僅是上年年三成。

2021年第四季度，泛中關(guān)村區(qū)域各子市場(chǎng)繼續(xù)保持活躍，錄得凈吸納量3.9萬(wàn)平方米，自上年年下半年以來(lái)每季度凈吸納量均維持在3.5萬(wàn)平方米以上。頭部企業(yè)得擴(kuò)租依舊是區(qū)域內(nèi)主力需求，迅速消化此前因部分行業(yè)波動(dòng)而騰退出來(lái)得面積，區(qū)域整體空置率下降至3.7%，為近四年蕞低位。從行業(yè)來(lái)看，生物醫(yī)藥類企業(yè)繼續(xù)釋放需求，加速相關(guān)定位產(chǎn)業(yè)園面積得去化；另外TMT（即科技、傳媒和電信行業(yè)）及房地產(chǎn)建筑在經(jīng)開(kāi)區(qū)、豐臺(tái)科技園以及電子城子市場(chǎng)也有不俗表現(xiàn)。

整體來(lái)看，2021年全年，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)凈吸納量錄得53.9萬(wàn)平方米，較上年年全年上升35%。現(xiàn)有項(xiàng)目空置面積逐步去化下，空置率同比下降4.1個(gè)百分點(diǎn)至17.9%。值得一提得是，全年TMT行業(yè)依舊是需求引擎，除了互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)繼續(xù)在上地、中關(guān)村軟件擴(kuò)張，集成電路企業(yè)也在北清路以及電子城子市場(chǎng)釋放了需求。

而從租金方面來(lái)看，2021年全年，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)平均租金同比下降0.4%，較上年年降幅明顯縮窄，其中泛中關(guān)村集群同比上漲3.0%，其他區(qū)域同比下降2.5%。

展望2022年市場(chǎng)，世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示：“2022年，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將新增121.6萬(wàn)平方米供應(yīng)，迎來(lái)歷史供應(yīng)高峰。大批優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目得入市，為各區(qū)域?qū)霐?shù)字經(jīng)濟(jì)和高精尖產(chǎn)業(yè)提供強(qiáng)大得空間支持，同時(shí)也將加劇部分子市場(chǎng)內(nèi)得競(jìng)爭(zhēng)壓力。產(chǎn)業(yè)生態(tài)優(yōu)勢(shì)突出得泛中關(guān)村區(qū)域可租面積或?qū)⒁廊痪o俏，租金仍有小幅上漲空間。此外，隨著北京產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心南移，經(jīng)開(kāi)區(qū)和大興等南部區(qū)域得產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展將逐步明朗，研發(fā)辦公去化加速。但外圍得類辦公物業(yè)仍將面臨去化壓力，租金有望繼續(xù)下調(diào)。”

感謝 張曉蘭

感謝 楊娟娟 校對(duì) 盧茜

封面圖 CBRE世邦魏理仕報(bào)告截圖