今年上半年，酒店地產圈頗為火熱。一方面，不少酒店被地產商公開出售以求“斷臂回血”；另一方面，萬達、世茂、金茂、等企業紛紛簽約或發布新酒店品牌。一時間，地產、酒店和文旅這個三角關系開始變得撲朔迷離。

此前就有消息傳出，包括上海豫園萬麗酒店、新華聯索菲特大酒店、綠地虹橋世界中心酒店、綠地徐涇會展中心酒店等在內的多家五星級酒店“被擺上貨架”，公開掛網尋找買家，這一現象引發業內的高度關注。

# 酒店：被放棄的盈利點

據不完全統計，目前高星酒店存量市場非常大，其中近八成都是地產商的產業，而其共同特點則是低收益，甚至嚴重虧損。

為什么地產商對開發酒店如此熱衷？一個重要原因是地產商為了提升所開發地塊的品牌價值，往往會選擇大品牌的酒店作為配套設施，以求提升商業體的品牌調性，帶動寫字樓或者住宅的銷售。因此，酒店利潤在一開始就是以“犧牲品”的形態出現的。

而隨著商業地產從賣樓時代轉向運營時代，運營結果改變了物業價值，運營商的價值愈發凸顯。作為地產綜合體的一部分，酒店也需要回歸到住宿和商業本質，盈利的壓力對地產商來說也愈發沉重。因此，前文所述的酒店被擺上貨架的現象也就不難理解。

我們通過數據來理解企業的行為。以綠地為例，公司2021年的年報顯示，截至2021年12月末，該公司酒店客房數為12246間，入住率47.7%。2021年度，公司酒店取得經營收入16.60億元，占營業收入的0.36%。可見，綠地公司旗下酒店入住率并不理想，而酒店業務對公司整體的貢獻占比也不高。因此不難理解，就疫情以來酒店營收表現，加之酒店品牌管理方每年要向業主方收取數高額的管理費用，這樣的成本讓企業難以負擔。斷臂止損，出售物業并回籠資金是自然而然的選擇。

# 地產：切換的身份

但是，出售酒店以回籠資金真的就是地產商唯一的出路嗎？更多的地產企業試圖擺脫“業主”的身份，通過走上管理模式而實現轉型。6月底，金茂在三亞發布金茂嘉悅酒店、金茂璞修酒店、金茂隱逸酒店等五大自有品牌。同時，萬達、世茂、融創等企業旗下的酒店集團也各有新酒店簽約和新品牌發布。地產酒店似乎在迎來一個新的發展階段，而藏在其背后的一個關鍵詞，就是“輕資產”。

盤點過去五年，眾多地產集團紛紛進行了“業主-管理”的輕資產轉型嘗試。

2016年，萬達酒店及度假村品牌成功輸出首個項目，五指山百城萬達嘉華酒店。世茂酒店及度假村旗下首家委托管理輸出的酒店，臨沂濱河世茂睿選酒店也順利亮相。

2017年，世茂集團通過與喜達屋資本合作推出的世茂喜達酒店管理有限公司，以自主品牌對外輸出管理為核心業務，并涵蓋6個不同定位的自主酒店品牌，御榕莊、茂御、世御、茂御居、睿選尚品和睿選。截止去年8月，世茂喜達旗下酒店突破100家。同樣是去年，萬達酒店將旗下的73家酒店打包價189.55億元賣給了富力。

2019年，碧桂園酒店業務釋放出要做輕資產輸出的信號。1年之后，碧桂園核心聯盟企業鳳悅酒店及度假村正式宣布成立，輸出管理和品牌。目前，鳳悅酒店管理全球逾500億元酒店資產，為超過100家酒店提供運營和資產管理服務。

有地產分析人士指出，房企酒店業務的輕資產化的背后，是房企拿地的愈發困難。因地產新規，房企需要集中融資，開發貸成本和按揭成本上升，只能高息借錢。也就是說，自持酒店的物業獲取成本日漸高企。酒店輕資產，稱得上是地產酒店為自己找尋的一條“生存捷徑”。

# 文旅：一切皆有可能，但也僅僅是可能

那么，這樣的運營方式就能讓地產企業的酒店集團高枕無憂了嗎？憑借著能夠兼具房地產開發和旅游項目開發運營的優勢，文旅早已成為了國內眾多房企創新發展的方向。事實上，在宏觀調控和土地競爭日益激烈的背景下，作為多元化轉型的重要方向，有超半數百強房企布局文旅地產。

具體來看，以萬科、恒大、世茂等為代表的房企加緊搶占文旅地產賽道。其中就包括萬科與悅榕控股成立合資平臺“悅榕我國”，落地包括悅榕莊、悅椿、悅梿等系列酒店品牌，打造度假酒店群；世茂攜手Hello Kitty、藍精靈打造國際IP主題樂園；復星旅文一路收購地中海俱樂部、Thomas Cook等一系列全球成熟的文旅IP和品牌資源……企業試圖以旅游拉動地產、以地產反哺酒店和文旅，成為行業多數企業采用的模式。

依舊以復星旅文為例，在2018年分拆獨立上市之際，復星旅文旗下已經擁有酒店、度假村及旅游目的地開發管理和運營、提供旅游產品、娛樂等多項旅游文化服務。這些業務在當時的投行人士看來，因為含有酒店、度假村等優質文旅資源，所以未來發展更具想象空間。

而事實卻給了想象沉重一擊。上市前的三年復星旅文持續虧損，直到三亞亞特蘭蒂斯配套物業棠岸的銷售轉結，復星旅文才打破連續虧損的尷尬局面，當年盈利3.08億元。這其中，雖然物業銷售收入占比只有20%左右，卻貢獻了總毛利潤的58.4%。毫無疑問，配套旅游地產物業銷售是創造收入和盈利最快也是最直接的方式。但這樣的模式與普通住宅的銷售一樣，都是“一次性”買賣。隨著度假村及旅游目的地項目中可銷售部分的去化，復星旅文的業績開始滑坡也就無可避免了。

龐大如復星旅文，文旅和酒店的想象空間仍然依賴于地產的反哺。在當下，地產自身本就“亞健康”的情形下，就國內的市場現狀而言，尚沒有可見、可持續的盈利通道。盡管文旅市場的投資有著擴張態勢，并被專家們看好“有想象空間”，但在市場摸索出一條可持續發展的道路前，一切皆有可能，也意味著可能僅僅是可能。