本文來源：時代財經 作者：謝斯臨
編者按：7月22日，時代財經迎來了5周年。從“呱呱墜地”到躋身主流財經媒體陣營，時代財經用5年的時間詮釋了“向上的力量”。過去5年，經濟領域新動能加快成長，新產業、新業態、新商業模式、新品牌集中涌現。在這個充滿變數的時代，我們見證著變化，也主導著變化，正是這一股股“向上的力量”成就了更多的美好。值此5周年之際，時代財經推出“向上的力量”專題策劃，從微觀視角呈現各行各業的發展之勢。
5年前，即將走出象牙塔的徐倩因為實習結束后無法轉正留下而陷入迷茫。一天，在她下班時正好看到了在實習單位樓下共享辦公空間的招聘信息。
那是一個裝修洋氣的巨大辦公空間，時髦的男女穿梭其中。每到午休時分，各行各業的打工人會涌入公共區域內，打一杯免費的咖啡，攤在舒適的沙發上小憩。每到周末，這里還會舉辦各類創業者活動分享交流各自的經驗，試圖在思維的碰撞中發現新的火花，又或者是開拓新的合作機會。
這是最吸引徐倩的一點。輕松、靈活、有趣、自由，共享辦公最吸引人的地方就在這些打破工位的“交互空間”之中，似乎能有無數的可能性迸發出來。
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那也是共享辦公行業最好的時光，在“雙創時代”的紅利下，這個新興行業迅速被市場所接受，并依靠重塑辦公空間這一點獲得資本市場的極高估值。被稱為共享辦公空間鼻祖的WeWork在其巔峰時期遞交招股書，被資本市場認為將達到470億美元的超高估值，風頭無兩。
但很快，拐點悄然而至。行業鼻祖WeWork上市失利，估值“跳水”僅剩80億美元。隨之而來的是資本熱潮退去，行業持續動蕩。市場淘汰加速，吞并、廝殺、堅守、倒下，曾經萬馬奔騰的賽道，開始漸漸狹窄。
疫情更是給了共享辦公行業最后一擊。大起大落后，一晃5年時間已然過去，行業正在慢慢重新回歸冷靜。現在擺在眾多“幸存者”面前的問題是，下一步該走向何方？
潮起與潮落
在徐倩剛剛加入共享辦公行業的那兩年，這個市場正在經歷著最瘋狂的歲月，熱錢如洪水般涌入。在資本的支持之下，共享辦公的參與者們拿著融來的海量資本瘋狂跑馬圈地。
世邦魏理仕數據顯示，僅2018年，共享辦公就在大中華區寫字樓市場全年吸納面積約50萬平方米，為2017年的3倍；9個主要全國性共享辦公品牌在7個國內主要城市新增125個網點，新增工位數超過10萬個。
徐倩向時代財經回憶，那兩年無數共享辦公空間在短時間內涌現，而類似WeWork這樣的巨頭更是直接在甲級寫字樓里十層十層的簽約，在進入深圳一年多的時間里，WeWork就已簽下8、9個共享辦公空間。
一開始，市場似乎還能消化掉這些供給。但很快，行業發展就走到了拐點。源源不斷的供給開始碰上持續萎縮的需求，問題開始隨之涌現。一方面，入場的玩家瘋狂跑馬圈地集中帶來了大量的供給。然而，在2018年前后，國內宏觀經濟下行，實體經濟受影響，共享辦公的需求開始萎縮。
徐倩向時代財經表示，2017年、2018年時她所在的空間還曾實現滿租的非凡成績。可是從2019年中開始，出租率就出現大幅下降，整體出租率只能維持在75%左右。“我們還算做得不錯的，很多空間的出租率會比我們更低。”
對實質仍是“二房東”模式的共享辦公企業而言，不管有無租戶入住，租賃企業必須先墊付租金，以及共享空間的各項維護費用。在出租率不夠高的情況下，共享辦公很容易陷入虧損困境。
據《2018年我國聯合辦公活力指數報告》測算，一個共享辦公空間出租率的生死紅線在85%左右。徐倩告訴時代財經，這是一個極高的要求，在經濟上行區間也只有少數運營能力強的空間能夠滿足，而在經濟下行區間，幾乎所有的共享辦公空間根本做不到這一點，盈利幾乎成為不可能。
在共享辦公行業的發展初期，盈利似乎不是真正的重點。在資本眼里，短期的盈利比不上燒錢帶來的市場份額的擴張，前者是眼前的蠅頭小利，而后者賭的是遠大未來。行業發展最大的特征就是燒錢換規模，再用規模換份額。但由于共享辦公自身無法造血，因此充沛且源源不斷的“彈藥”才是行業快速成長的核心支撐。
對于風投行業而言，這是一個極其常見的邏輯。但在資本眼里，最初虧掉的錢必須在規模做大之后反哺回來。然而，在共享辦公行業連續虧損多年之后，仍然缺乏一套行之有效的商業模式，其盈利表現甚至較之前更差，資本的態度開始轉變。
其中最明顯的表征就是WeWork上市失敗。2019年8月，在WeWork IPO前夕，這家共享辦公巨頭的估值從470億美元大幅縮水至僅有80億美元，其招股書最終也被撤回。
伴隨著WeWork的“倒下”，整個行業融資次數驟減，大量資金鏈緊張的中小共享辦公企業也在這時倒下。包括納什空間、氪空間在內的多家共享辦公頭部企業也在這時相繼爆出裁員、欠薪等消息，共享辦公集體跌落神壇。
而那些成功在這一輪洗牌之中存活下來，卻不曾想更大的危機就躲在身后。2021年一開年，新冠疫情開始在全球蔓延，還沒走出寒冬的共享辦公行業又遭遇急凍。
在疫情期間，共享辦公面對的是在這次疫情中受到巨大沖擊的中小企業。很多租用共享辦公空間的中小企業，在現金流上出現問題，退租是降低成本最直接的方式。但疫情導致的人員流動受限，又讓招商變得幾乎不可能，不斷升高的空置率讓共享辦公行業遭到了近乎毀滅式的打擊。
邁點研究院發布的《2021年我國辦公行業疫情應對及訴求分析報告》顯示，2021年春節過后，61.9%的受訪共享辦公企業項目拓展停滯，部分企業已簽物業可能因裝修停工而影響產品上市。52.38%的受訪企業因為客戶減少，現金流緊張，物業租金壓力較大，業務驟停。
兩輪洗牌之后，繼續留在牌桌上的選手已經不多。而那些留下來的玩家，也已經遭受重創。2021年11月，共享辦公第一股優客工場通過特殊目的收購（SPAC）公司Orisun Acquisition Corp流血上市時，其估值僅剩6億美元。兩年前，優客工場喜提D輪融資后估值高達30億美元，縮水近8成。
輕資產轉型？
歷經諸多動蕩，度過了近五年摸索期之后，共享辦公如今終于逐漸恢復平靜。現在擺在眾多幸存者面前的問題是，下一步該走向何方？
眾多玩家給出的答案之一是由自己租賃物業進行改造出租的二房東重資產模式向輕資產模式轉型，自己不再做房東，而只是提供運營、管理服務。
早在2018下半年開始就宣布輕資產轉型的BEEPLUS創始人兼CEO賈凡向時代財經表示，在創業的前幾年，BEEPLUS也曾跟隨WeWork的腳步，以重資產的模式在廣州、深圳等一線城市開了最初的幾家空間。
但賈凡很快發現，二房東的模式存在兩個巨大的問題。一方面，二房東模式剛性兌付的租金壓力，在市場上行階段或許還能很好的維持平衡，但一旦市場開始下行或者出現波動，企業現金流就將面臨極大壓力。與此同時，每一個空間開始運營之前需要投入大量的裝修成本，因此運營商需要巨額的資本投入才能實現規模化的擴張。以當時BEEPLUS的規模跟資金體量，完全無法與WeWork等巨頭進行競爭。
“當時我們判斷，共享辦公行業最終應該向酒店行業學習。喜來登、萬豪在全世界有那么多家酒店，但沒有一家是自己整租下來，投入裝修運營的。相反，酒店行業更為成熟的模式是選擇與業主相互綁定，輸出自己的產品、品牌及運營能力。”
基于這樣的判斷，從2018年下半年開始，BEEPLUS喊出打造“辦公界萬豪”的口號，開始輕資產轉型，并分出商企總部定制空間、輕資產定制輸出的產業空間、為地方政府打造的政務空間和提供辦公配套生活化服務的公共空間4條產品線。
2019年，深圳瑞思集團引入BEEPLUS“輕資產輸出”服務，對旗下寶安靈芝一處建筑面積10000平方米的物業進行重新規劃定位。經過空間的改造與一年時間的運營，該項目近1600個工位，157個獨立辦公商務空間全部實現滿租，項目平均租金水平高于周邊同地段的80%。
首個項目成功的經驗為BEEPLUS后續的輕資產擴展背書。據賈凡透露，目前BEEPLUS已簽合同輕資產項目已達到17個，預計2021年年底簽訂運營管理的輕資產項目項目將達到20個。
“到明年年底，希望這個數字能擴張到40、50個左右。”
同樣宣布輕資產轉型的不乏行業內的頭部玩家。2021年4月，優客工場創始人毛大慶也宣布將向輕資產戰略轉型。不久后，氪空間也在內部孵化了輕資產管理品牌——Kreator Space。“我們要做資管領域的‘麥當勞’，給客戶以性價比高的服務。”氪空間CEO王雪泉接受采訪時表示。
與物業業主合作提供運營管理服務獲取營收的輕資產模式，不再像以往那樣依靠賺租金差盈利，而是只輸出運營管理，由合作方負責物業及裝修的成本。輕資產模式的優勢在于將運營管理能力從商業地產運作中分離，不用像以往那樣承擔剛性兌付的租金壓力以及空置率帶來的現金流風險。
根據共享辦公第一股優客工場2021年報數據，輕資產的戰略轉型或能有效改善了共享辦公行業的盈利狀況。2021年，優客工場總營業收入8.77億元，同比降低25%；凈虧損5.08億元，虧損同比縮窄37%，攤薄后每股虧損7.5元，同比降低52.5%。
毛大慶曾對此解釋稱，公司減虧主要原因在于輕資產項目的增加。2021年，優客工場在輕資產模式下增加了18萬平方米的管理面積，78個空間場地和21個城市。截至2021年末，在優客工場總管理面積中，54%是輕資產模式，僅剩46%是自營模式。
但輕資產模式也不是沒有缺點。賈凡向時代財經表示，輕資產項目更重要的是服務業主，幫業主創造價值。在降低風險的同時，單個項目的收益將顯著減少。相比重資產的高風險高收益，如何取舍，全在個人。
“我們更看中的是通過‘輕資產’，BEEPLUS能快速連鎖化，快速品牌化、規模化。”
精細化運營是方向
相比于低風險、低收益的輕資產模式，從理論上來講，重資產的運營模式，收益更能最大化。因為重資產模式有兩塊收益，一是運營產生的收益，另一塊則是伴隨物業增值帶來的價值。但問題在于，共享辦公企業應該如何在繼續重資產運營模式的同時，躲避風險。
“細摳每一分錢”的創富港是其中的代表，這家成立于2008年的共享辦公企業一直隱藏在公眾的視野之外，直到近期才因出色的盈利表現“出圈”。
創富港董事長薛春在接受時代財經采訪時曾指出，創富港的工位空間僅有同行面積的一半，其裝修成本也能比同行便宜50%甚至100%。同時，不急于快速規模擴張的創富港始終錨定核心城市、核心區域，對物業的地址、空間設計、營銷方面有著極其詳細的把控。始終保證創富港的出租率維持在90%以上，遠高于同行70%的標準。
“選址差，銷售收入差20%；設計差，銷售收入又差20%；每一個細節差一點都可以要企業的命” ，薛春強調，每一個細節都不能差，團隊、快速營銷和保持滿租的能力缺一不可。
另一方面，為產生最大化的單位面積收入，創富港通過數字化方式實現“選址、設計、裝修、新店營銷、老店維持”等每一核心環節的可量化控制，從而控制風險，確保“單店盈利化”。據透露，在IT技術的賦能下，創富港可以在每個環節實現效益提升20%。
得益于這些方面的精細化運營管理體系。在行業整體虧損與現金流短缺的2019年，創富港卻能實現營業收入5.38億元，同比增長27.85%；扣非凈利潤1282.35萬元，連續4年正向盈利。
即便在深受疫情影響的2021年上半年，創富港也實現營收10.41%的同比增長，凈利潤則為1812.03萬元，同比大增103.73%。
而要進一步提升盈利空間，除去壓縮成本降低風險之外，另一條通路在于拓寬收入來源。目前我國共享辦公主要商業模式以“承租運營”為主，該類模式利潤相對穩定，但受出租率影響大，共享辦公傳統的盈利模式存在發展需要，且疫情沖擊讓這一問題模凸顯。艾媒咨詢分析師指出，未來企業通過深化垂直化服務、提供全鏈條運營支持，將是突破瓶頸的重要方向。
如國際共享辦公企業雷格斯IWG集團的一大營收來源是“虛擬辦公室”，這種業務無需租用實體辦公室，創業者或中小型企業即可在雷格斯全球各地的網點享有辦公地址，客戶甚至可以委托雷格斯代辦工商注冊以開展業務。
同時，雷格斯的服務人員將7天24小時負責接聽來電并轉接給客戶，以及文件包裹的代收、寄存等服務。這些低成本的辦公服務，幫助雷格斯在辦公租賃市場疲軟的時候，仍有接近1%的凈利潤。
薛春也強調，創富港一直想做的一件事，就是把服務鏈接拉長、終身化。在業務流程IT化外，創富港還通過發力企業注冊、財稅代理及秘書處收費服務、社群服務等增值服務，試圖擺脫國內聯辦企業普通存在的“二房東”短板。
據透露，創富港按實際業務數據測算，來自增值服務收入占比約25%，遠超同業僅有5%左右水平。
