本周二手住宅共成交486宗，環比下跌7.4%。受指導價調控影響，廣州二手樓市進一步“轉冷”，部分購房客戶認為后市價格將短暫進入下行通道。因此，部分客戶擔心現時入市會導致“高位站崗”，選擇觀望后市再決定是否入市。

價格方面，本周二手住宅網簽均價為27693/平，環比下降8.6%。網簽均價下調主要有兩方面原因：一方面，本月中心區需求減少，促使外圍區域成交占比增多，導致網簽價格被結構性拉底；另一方面，廣州指導價小區調控的出臺有效降低業主心理預期，導致其心理價位松動，不少樓盤開始出現降價情況。

在主要七區中，大部分區域均有不同程度的下滑，其中黃埔、越秀、荔灣三區成交下滑相對明顯，本周共成交13宗、30宗、33宗，環比分別下降35.0%、25.0%、21.4%。另外，需要指出的是，本周海珠區成交逆市而上，共成交76宗，環比上漲5.6%，穩占各區榜首位置。

本周業主報價指數為33.5%，環比下降2.8%，指數已經連續5周出現下滑情況。目前市場成交活躍較低，客戶入市緩慢，業主市場信心較弱。另外，根據成都、東莞的指導價調控經驗來看，未來廣州很大概率會出現第二批或第三批指導價小區。因此，不少“非96區”業主想下調報價來快速脫手自身房源，避免下一批指導小區出臺造成自身損失。

整體看，本周報價下調1%-5%之間的盤源占40.8%，較上周上升1.9%。而報價上調1%-5%以內的盤源占比則較上周減少3.1個百分點，共占20.7%。另外，本周報價上調5%-10%的盤源環比凈增1.4個百分點，共占6.9%。

本周全市一手住宅網簽1868宗，環比上升3.8%。得益于8月中旬以來供應量大幅回升，開發商經歷備案價磨合期后，進行一定程度促銷吸客，近2周成交擺脫此前7-8月不足1500宗/周低位。

展望9月，在開發商沖刺年終任務以及回籠資金的帶動下，預計將有更多項目入市，以價換量。此外，廣州首批二手實行指導價樓盤于8月30日公布，預計對二手市場短期將會產生一定“震蕩”，部分二手需求將轉投一手，在此情況帶動下，預計9月中下旬成交或有望沖上2000宗/周大關。

本周黃埔成交表現搶眼，累計成交450宗，環比增加9%，近期推售的熱盤星匯城、時代印記（廣州）、時代天境成交表現不俗，其中一次性拿過千套新貨預售證的星匯城本周成交245宗，位列成交熱盤之首；小研君認為，此前黃埔人才政策更多是提高了市場對區域的預期，取消后黃埔強大的剛需基礎仍在，因此在當前開發商接受官方調價的引導下，成交將迎來爬升期；根據小研君了解，金九銀十期間包括星匯城、中央城、大壯名城、中鼎二期、萬科城市之光等項目均有加推計劃，預計部分5-8月因市場調控錯過購置機會的買家將重新入市。

自8月下旬起，廣州公寓市場新盤扎推入市，為市場帶來新鮮活力。9月首周廣州公寓市場錄得394套的不錯銷量，環比上漲35%。

其中海珠區較上周增長2.2倍，成交126套公寓，貢獻了全市3成以上的交易。該區南洲板塊的新盤越秀·天薈江灣于8月下旬開售，首推B2棟31-74m2雙鎖匙LOFT公寓，可明火，總貨量755套，售價2.5萬元/㎡起，本周項目集中網簽94套。

另外，位于廣紙板塊的新盤華新方圓·333也于8月下旬開盤，首推3#棟288套33-58㎡的雙鎖匙LOFT公寓，售價約3.7-3.8萬元/㎡，項目去化可觀但尚未在網簽上體現，本周僅網簽8套。

外圍區除花都錄得個位數交易外，其余三個主力區成交保持活躍。其中，番禺、黃埔區環比各上漲24%、78%，交易增長主要來自恒大冠珺之光、碧桂園星悅臺兩個活動促銷項目，分別貢獻29套、31套。南沙區則保持80套的不俗成交，交易主要來自越秀國際總部廣場，項目新一期公寓產品持續熱售，本周成交43套。此外，明珠灣板塊新盤美的江上沄啟加推6號樓公寓，主推37-62㎡上下獨立的LOFT公寓，首期門檻5萬元起，本周項目共錄得7套公寓網簽。

增城區主力項目經過一輪渠道銷售后，整體成交放緩，本周區域成交環比縮減3成左右，熱點項目譽山國際成交了42套公寓。

供應方面，本周黃埔區中新知識城南的新盤奧飛文創中心亮相，供應375套44-56㎡的LOFT公寓。該項目由奧飛娛樂打造，總建筑面積逾22萬㎡，將打造大灣區文創產業園標桿項目，目前首批戰略合作單位廣東文投、嘉佳卡通、有妖氣、星際熊、中大科創等國內頭部文創產業鏈機構已成功簽約。