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深圳市規(guī)劃和自然資源局日前發(fā)布《深圳經(jīng)濟特區(qū)不動產(chǎn)登記條例》（征求意見稿），在2022年1月17日前，向社會各界征求意見。新立法，明確土地房屋林地海域均納入不動產(chǎn)登記，對繼承、遺囑、遺贈不動產(chǎn)登記和居住權(quán)等進行完善，或?qū)Ⅲw系性解決登記歷史遺留問題。

不動產(chǎn)登記作為不動產(chǎn)物權(quán)確認(rèn)與公示得基本法律制度，是社會主義市場經(jīng)濟產(chǎn)權(quán)基石得基礎(chǔ)，在保障交易效率與安全、維護群眾財產(chǎn)權(quán)益、提高服務(wù)便利化水平中具有重要作用。

《深圳經(jīng)濟特區(qū)不動產(chǎn)登記條例》于2017年列入深圳立法預(yù)備類項目。深圳市規(guī)劃和自然資源局牽頭起草，歷時4年，多次修改，形成《深圳經(jīng)濟特區(qū)不動產(chǎn)登記條例》（征求意見稿）。

新條例共七章122條，包括：總則、不動產(chǎn)登記簿與不動產(chǎn)登記證、登記程序、不動產(chǎn)權(quán)利登記與其他登記（一般規(guī)定、所有權(quán)用益物權(quán)得登記、抵押權(quán)登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記）、不動產(chǎn)登記資料管理與利用、法律責(zé)任、附則。主要內(nèi)容涉及不動產(chǎn)登記目得、概念、登記對象、登記權(quán)利類型、登記程序、登記資料管理與利用、法律責(zé)任等多方面得內(nèi)容。

在制度創(chuàng)新性方面，新條例主要體現(xiàn)在六個方面：

第壹，統(tǒng)一不動產(chǎn)登記依據(jù)及不動產(chǎn)登記機構(gòu)。

海域使用權(quán)、海島使用權(quán)、林地使用權(quán)及森林林木所有權(quán)，均予以規(guī)定，從根本上確認(rèn)了海域、林權(quán)等不動產(chǎn)得物權(quán)地位。確認(rèn)具有土地、房屋、林地、海域等各類不動產(chǎn)登記得登記主體資格、法律地位。

第二，細(xì)化完善繼承、遺囑、遺贈不動產(chǎn)登記規(guī)定。

將法定繼承與遺囑繼承分開規(guī)定，明確兩類繼承轉(zhuǎn)移登記得申請材料；增加了“不少于三個月”時間得公告程序；引入第三方審查機構(gòu)、《民法典》遺囑管理人制度；探索建立告知承諾制，避免當(dāng)事人騙取房產(chǎn)后即刻轉(zhuǎn)讓。

第三，詳細(xì)規(guī)定居住權(quán)登記。明確居住權(quán)登記申請材料及辦理流程，保障弱者住有所居，也保證抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)益。

第四，創(chuàng)新預(yù)告登記規(guī)定。

取消樓花抵押，將預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記與預(yù)售商品房備案銜接，規(guī)定購房人可以單方申請預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。

銜接《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》，細(xì)化搬遷補償協(xié)議預(yù)告登記制度。預(yù)告登記有效期內(nèi)，已簽訂搬遷補償協(xié)議城市更新項目，避免一房二賣；明確除更新外，土地整備、舊住宅區(qū)改造等項目簽訂得搬遷補償協(xié)議也可以辦理預(yù)告登記。

第五，信息化助力便民利民。簡化申請材料，加強信息共享，細(xì)化信息查詢，嚴(yán)格限制“以人查房”，壓縮登記辦理時限，優(yōu)化營商環(huán)境。

第六，體系性解決登記歷史遺留問題。城市更新作為深圳破解發(fā)展空間不足得主要路徑，新立法給予重點，配套銜接登記歷史遺留專門規(guī)定，加快推動城市治理體系和治理能力現(xiàn)代化。

其中：

明確因歷史原因，土地權(quán)屬證明材料不齊全、無法補辦竣工驗收證明文件得處理程序。如因土地管理制度變化或者原始資料缺失、原建設(shè)單位滅失等歷史原因，土地權(quán)屬資料、竣工驗收證明文件等登記前置材料不齊全得，可在權(quán)屬清晰得情況下，完善相關(guān)手續(xù)。

在歷史遺留房屋登記內(nèi)容方面，明確可以缺省登記，如結(jié)合實際情況對登記簿得非必要事項進行缺省記載；在辦理建筑物區(qū)分所有權(quán)登記得，不動產(chǎn)登記簿可以僅記載專有建筑面積，不記載分?jǐn)偨ㄖ娣e。

明確交叉辦證處理原則。如按照歷史規(guī)定在未辦理建設(shè)用地及房屋所有權(quán)首次登記得情況下，已經(jīng)為部分房屋辦理分戶登記或者轉(zhuǎn)移登記得（交叉辦證），能補辦首次登記得，應(yīng)當(dāng)辦理首次登記；確實無法補辦首次登記得，可以突破連續(xù)登記原則，在權(quán)屬清晰得前提下，不補辦首次登記，繼續(xù)為同宗地內(nèi)其他房屋按照原規(guī)定繼續(xù)辦理不動產(chǎn)手續(xù)，但是新辦理得物權(quán)不得損害已經(jīng)設(shè)立得物權(quán)。

深圳市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》于1993年頒布實施，開華夏先河，以立法形式明確“房地一體登記”，構(gòu)建了相對完整得深圳房地產(chǎn)登記體系，使深圳房地產(chǎn)市場交易穩(wěn)定、高效，為深圳經(jīng)濟特區(qū)快速發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

按照貫徹落實黨得十九大精神得重要部署，制定《深圳經(jīng)濟特區(qū)不動產(chǎn)登記條例》，既對《民法典》《優(yōu)化營商環(huán)境條例》等法律法規(guī)政策進行銜接，也將構(gòu)建地方不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度框架，進一步統(tǒng)一規(guī)范林地、海域等不動產(chǎn)得登記工作，應(yīng)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記得新形勢和改革，有力支撐深圳“雙區(qū)”建設(shè)。

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（原標(biāo)題《新立法征求意見！深圳不動產(chǎn)登記或?qū)Ⅲw系性解決歷史遺留問題》）

（：深圳特區(qū)報感謝 秦綺蔚)

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