房產投資一直是中國人最鐘情的投資標的，隨著房價從大幅上漲轉入到房住不炒階段，房產投資也從單一的炒房裂變為多重投資方案。

房產天然具有投資屬性和居住屬性，由這兩個屬性裂變的多種投資方案包括所有權、抵押權，租賃權和居住權。下面，我們用具體案例詳細分析這些投資方案。

一套北京青年路七十年產權兩室一廳住宅，目前二手房市場成交價總價600萬，出租每年租金10萬。

方案一：如果預期房價上漲，房租也上漲，可以以600萬總價投資這套住宅，拿到所有權房本，需要有北京購房資格，如果貸款還需要有貸款資質。投資收益為房價上漲收益加上房租和房租上漲收益減去過戶成本，如果貸款還要減去銀行貸款利息。

方案二：如果對房價和房租預期不明朗，可以投資這套房子的抵押權，銀行抵押貸款就是買下抵押權，比如以400萬拿到抵押權房本，每年利率5%，這時銀行的收益就是每年20萬。

方案三：如果預期房價上漲，而房租不漲或者下跌，那么可以單獨投資所有權放棄使用權，可以僅僅300萬買下這套房子的單獨所有權（相當帶租約買進，沒有租金收益），拿到所有權房本（需要北京購房資格），這時就是純炒房客，等到房價上漲后，可以單獨出售所有權（帶租約出售）。比如這套房子從600萬總價漲到800萬相當上漲200萬，可以單獨出售所有權僅僅500萬，收益率為200萬/300萬=66%，比用600萬投資的收益率提高了一倍，此時炒房客相當用了租約作為自己的炒房杠桿讓收益率放大一倍。

方案四：如果預期房價不漲或者下跌，而房租上漲，那么可以買下單獨使用權，有如下兩種方案：

（1）買下二十年使用權，目前成交價基本在二十年租金（每年10萬租金）總和打五折，相當100萬總價，在住建委做二十年租賃備案登記。然后轉租當二房東，每年收益10萬加上每年遞增，那么二十年的租金總和不加上上漲的話為200萬，加上上漲的話每年漲幅3%的話第二十年的租金已經是17.5萬，如果每年漲幅5%的話第二十年的租金已經為25.3萬了，也就是租金總和幾何倍數增加，這就是復利的驚人收益。

（2）買下七十年居住權，目前成交價在300萬左右，拿到七十年居住權房本。然后轉租當二房東，每年收益10萬加上每年遞增，那么七十年的租金總和不加上上漲的話為700萬，加上上漲的話每年漲幅3%的話第七十年的租金已經是76.9萬，如果每年漲幅5%的話第七十年的租金已經為290萬了，七十年的租金總和就是1.05億。看來成為億萬富翁還是很容易的。

綜合來看，投資房產的思路已經很清晰，任何投資都是投向漲幅最快的賽道，對于房價跟房租兩個賽道對比，簡單總結如下：

1.如果預期房價漲幅超過房租漲幅，就投資單獨所有權。

2.如果預期房租漲幅超過房價下跌，就買單獨使用權。

3.如果預期房價跟房租漲幅相同，就所有權使用權一起投資。

4.如果預期房價跟房租都下跌，就趕緊賣掉房產。即使自住也可以完全租房即可。