原標(biāo)題：北京開年土拍以石景山不限價地開鑼，釋放什么信號？

1月3日，石景山兩宗不限價地塊收金70.5億元，新年土地首拍一掃上個月一家房企報價、底價成交的陰霾。其中一宗地有15家房企競價、溢價率達(dá)到25.93%，給市場帶來回暖的信號。重返土地市場的不限價地塊是吸引眾多房企的原因之一。而石景山作為北京樓市福地，連續(xù)兩年百億單盤銷冠位居此地，加上北京去年頭號“地主”中海助陣。以石景山不限價地塊開鑼的2020年首場土拍豈能不春暖花開。

北京今年土地首拍回暖，成交70.5億

1月3日，2020年北京土地市場迎來開年第一拍，石景山首鋼園區(qū)兩宗純商品住宅用地出讓。與去年12月北京宅地悉數(shù)底價成交相比，石景山兩宗地塊在眾多房企的競買下，比58億的起始價高出12.5億元，總成交金額70.5億元。以此開啟的2020年的土地市場可謂開門紅。

其中，石景山區(qū)古城南街東側(cè)（首鋼園區(qū)東南區(qū)）1612-757地塊共有綠城、電建、招商、融創(chuàng)、中海、金茂+保利、旭輝+首創(chuàng)、首開+華潤+建工8個競買主體參與現(xiàn)場競價。最終，融創(chuàng)以34億元的價格競得，溢價率約25.93%，折合樓面價52109元/平方米。

而石景山區(qū)古城南街東側(cè)（首鋼園區(qū)東南區(qū)）1612-759地塊則出現(xiàn)15家房企爭奪，最后由中海36.5億元競得，溢價率約為17.74%，樓面價48650元/平方米。

上述兩宗石景山地塊，此前就被業(yè)內(nèi)稱為北京優(yōu)質(zhì)地塊。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，石景山2019年全年銷售3471套住宅，這也是區(qū)域歷史高點(diǎn)。為此，大部分房企看好石景山未來的發(fā)展。從開年土拍有這么多企業(yè)參與來看，雖然北京房地產(chǎn)市場依然處于低迷中，但房企對于熱點(diǎn)優(yōu)質(zhì)地塊依然熱衷。

石景山大手筆供地，不限價地塊或步入8萬元時代？

此次在石景山拿地的中海，與石景山有著不少的淵源。由中海開發(fā)、連續(xù)兩年位居北京銷冠寶座的中海寰宇天下就在石景山區(qū)域。

中海寰宇天下在業(yè)界名氣不小，2018年中海寰宇天下以103億的成績打破北京樓市歷年單盤銷售最高紀(jì)錄。2019年僅用了11個月時間，實現(xiàn)了100.13億元的網(wǎng)簽金額。

目前，石景山已成為北京樓市熱點(diǎn)區(qū)域，在中海寰宇天下即將收盤之際，中海并不甘心就此退去，因此接連補(bǔ)貨。

去年11月20日，中海+首鋼聯(lián)合體就以51億元的價格競得石景山區(qū)古城南街東側(cè)（首鋼園區(qū)東南區(qū)）1612-805、812、823、822、811等地塊，該地塊同樣為不限價地塊，樓面價約為4.2萬/平方米。

眾所周知，中海雖然是全國性房企，但對北京持續(xù)深耕，2019年，中海在北京以197億元的拿地金額，占據(jù)中指研院發(fā)布的《2019年房企在北京拿地總金額排行》的榜首。而石景山又是中海在北京布局的重點(diǎn)區(qū)域。

去年6月27日，同樣是石景山古城南街的一宗不限價地塊出讓，當(dāng)時吸引了首鋼基金+中駿+招商、中海、華潤+電建、平安4家企業(yè)及聯(lián)合體，最終華潤+電建以73.4億競得，溢價率11.63%，住宅部分樓面價5.5萬/平方米，該地塊位居2019年全國住宅用地成交總價排行榜第七名。

據(jù)悉，該地塊產(chǎn)品定位為華潤最高端的產(chǎn)品系九里系，以四居為主，以住宅樓面價推算，單價應(yīng)在7萬元以上。

從近一年石景山土地供應(yīng)來看，用“大手筆”來形容并不為過，地塊面積大、總價高，為此吸引了一些規(guī)模房企。據(jù)悉，未來石景山仍不乏優(yōu)質(zhì)土地推出。

據(jù)張大偉稱，石景山在過去幾年一直是北京樓市的福地，連續(xù)兩年的銷冠都在該區(qū)域，從目前來看，石景山區(qū)域的限競房供應(yīng)量不多，除了五里坨之外的限競房大部分項目都做到了熱銷。

如果按照1月3日融創(chuàng)獲得的地塊成本來看，張大偉預(yù)期售價將在8萬元/平方米左右。高于當(dāng)下市場平均6.5萬元/平方米左右的商品房價格。由此，可以期待石景山進(jìn)入8萬元的時代。

不限價地塊重返北京主流市場

今年北京土地市場以兩塊不限價地開啟，意味著土地結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，不限價商品房正在重回市場。

截至目前，北京等待出讓的住宅用地合計有13宗，其中有2宗為共有產(chǎn)權(quán)地塊，2宗限競房地塊，9宗不限價商品房住宅地塊。不限價地塊占有絕對優(yōu)勢。

在很多業(yè)內(nèi)人士看來，不限價地塊不斷增多，源于2019年，樓市整體表現(xiàn)不佳，限競房去化仍不理想，加之土地出讓限制條件較多， 房企拿地仍較謹(jǐn)慎，北京宅地市場呈現(xiàn)持續(xù)低溫態(tài)勢。

據(jù)中指研究院的信息顯示，2019年，北京成交的 50 宗住宅用地中，有 28 宗為溢價出讓，平均溢價率為 10%，較去年下降 5%。而北京宅地溢價率從2016年開始連續(xù)三年下跌。

眾所周知，近幾年，限競房是北京市場的絕對主力。據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，過去三年，所有包含居住的土地一共212宗地塊供應(yīng)（包括部分流標(biāo)），限競房供應(yīng)了113宗，共有產(chǎn)權(quán)52宗地塊，不限價的商品房地塊只有21宗。

北京從2018年6月10日開始，合計入市限競房項目達(dá)到了76個項目。限競房也已經(jīng)連續(xù)16個月出現(xiàn)了供應(yīng)大于簽約的現(xiàn)象。庫存積壓問題不可回避。

張大偉認(rèn)為，從目前來看，北京從過去以限競房為主的市場，逐漸回歸到以不限價商品房為主的市場。以后北京有望逐漸進(jìn)入高端有商品房、中端有限競房、低端有共有產(chǎn)權(quán)房的三分時段。

2020年，對于房企來說，融資環(huán)境收緊或?qū)⒊掷m(xù)，順勢而為、理性拿地的原則不變。但是，在市場低迷時候，對于一些優(yōu)質(zhì)地塊的果斷出手，亦不可或缺，因為活得好首先要活下去。

記者 袁秀麗??

編輯 武新 記者 柳寶慶