受中國電商行業的快速崛起，中國商用物業受到一定的沖擊，但近幾年，隨著人們越來越注重實體體驗，中國商用物業呈現快速發展態勢。據招股書顯示，中國商業物業在1999年至2018年的發展投資總額為12.9萬億元（人民幣，下同），在2013年至2018年的年復合增長率達18.7%。

購物中心是商業物業的核心之一，在2013年，中國的購物中心數量僅1517間，由于盈利能力強勁，購物中心增長速度驚人，2018年，中國的購物中心數量快速增長至4642間，年復合增長率達25.1%。

星盛商業是大灣區領先的商業運營服務供應商，在大灣區的購物中心數量排名第四，并在中國其他區域也有多個項目，截至2019年9月30日，公司在中國16個城市中有38個商用物業項目，總合約面積287萬平方米，其中，57.1%由第三方物業發展商開發。

其實早在2016年，星盛商業就登陸新三板，在隨后兩年多的時間內并無取得實質性發展，而新三板的流動性較差，影響星盛的融資擴張計劃，2019年下半年退出新三板，2020年擬轉戰港股市場向港交所遞表招股書。

COCO品牌深入人心，消費者粘性高

說起星河COCO PARK，想必熱愛購物的深圳年輕人都無人不知曉，深圳福田星河COCO Park正是星盛的重點項目之一。

星盛主要從事于購物中心、商業綜合體及辦公大樓等商用物業，向業主或租戶提供商業運營服務及向租戶租賃商用空間，擁有主題館品牌、包括家居、家庭、運動、健身、美食及社交等主題，品牌系統包括城市型購物中心COCO Park、區域型購物中心COCO City及iCO、社區型購物中心COCO Garden以及高檔家居布置購物中心“第三空間”，其業務范疇主要分為委托管理服務模式、品牌及管理輸出服務模式和整租服務模式。

年輕消費者是新的消費主力，更愿意花費金錢來體驗，為了吸引年輕消費者，COCO Park品牌擁有“時尚、潮流、體驗”的品牌理念，引進時尚潮牌（MANGO、MO CO）、網紅奶茶（奈雪酒屋、Gaga鮮語）、人氣餐飲（禾綠回轉壽司、滿記甜品、許留山）及潮流服飾（阿迪、NIKE）等，因此深受年輕人喜愛，據房地產Top 10研究，星河COCO Park在《2019中國商業地產項目品牌價值Top 10》排名第四。

財務穩健，收入與利潤逐年增長

由于COCO品牌得到消費者的認可，星盛吸引了大量的COCO Club會員，截至2019年9月30日，擁有約130萬以上的注冊會員，其中64.2%的會員年齡在15歲至50歲之間，是消費能力較強的群體。

得益于COCO品牌的快速崛起及公司購物中心主要所在地大灣區的快速發展，星盛的業績取得穩定發展。星盛的收入由2017年的2.78億元增長18.2%至3.29億元，年內利潤由2017年的0.48億元增長62.3%%至0.78億元，年內利潤增速遠高于收入增速；2019年前9個月的收入2.89億元，同比增長25.3%，年內利潤0.84億元，同比增長36.4%，不僅如此，雖然公司在2019年前9個月的收入低于2018年的收入，但2019年前9個月的年內利潤卻高于2018年的年內利潤，可見，星盛在2017年至今的不僅收入規模及盈利能力在提升，內部的運營也十分有效。但星盛能夠發展如此快速，也離不開行業的快速發展。

人均消費開支增強，商業運營服務市場動力足

近幾年，星盛能夠快速發展，不僅受益于公司的良好運營，也受益于選擇了一個欣欣向榮的行業，正迎合市場的需求。

中國的經濟發展是全球都有目共睹的，據國家統計局數據，中國名義國內生產總值由2013年的59.3萬億元增長至2018年的90.0萬億元，年復合增長率8.7%。隨著中國經濟的快速發展，中國商業運營服務市場需求越來越大，主要有以下幾點的推動。

一、人均消費開支增強。中國人均消費開支由2013年的1.32萬元增長至2018年的1.99萬元，人民生活水平的提高，加快購物中心的發展。

二、持續城市化發展。中國的城市化率由1988年的25.8%上升至2018年的59.6%，但相較于美國和日本在2018年的城市化率82.3%及91.6%，中國的城市化率還有很大的市場空間，并且星盛的購物中心主要位于大灣區，大灣區的人均收入遠高于中國的平均水平，城市化的發展需求更大。

三、消費結構的改善。隨著生活水平的提高，消費者更注重以服務為中心的消費，中國與服務相關的消費由2013年的消費總額的38.3%增長2019年首三季度的42.6%，這說明國內強勁的消費，使得商用物業開發的需求擴大。

員工成本不斷上漲，應收款項漲超2倍

雖然商業運營服務市場的空間還很大，但不得不關注的是商業運營服務市場是人力密集型市場，需要大量的人力，員工成本的上漲是服務成本及行政開支的重要部分，于2017年、2018年及截至2019年9月30日止9個月，公司的服務成本中的員工成本分別為45.2百萬元、56.5百萬元及53.5百萬元，分別占同期服務成本的32.4%、35.6%及38.3%；行政開支中的員工成本分別為35.9百萬、36.4百萬元及32.8百萬元，分別占同期行政開支的52.8%、59.6%及68.8%。

據招股書顯示，中國城市地區的員工平均年薪由2013年的5.15萬元上升至2018年的8.24萬元，年復合增長率約9.9%，預計往后每年的員工成本仍然按10%提薪，按2019年前9個月計，員工成本增加10%，將影響年內利潤減少約16.56%。

除此之外，公司的貿易應收款項由2017年12月31日的8.8百萬元增長至2019年9月30日的28.2百萬元，增長幅度超過2倍，加大了公司回收資金的壞賬風險；貿易應收款項的周轉天數由2017年12月31日的12天增長至2019年9月30日的20天，降低了公司的資金利用率。

作者|蔡凱鋮