對于一般家庭來講，買一套房是一家的夢想，也是家庭最大的投資。傾囊所有買了一套房子，如果攤上了官司、買了兇宅、交了錢住不上房、碰上了假房東…… 你說鬧心不鬧心。如果發(fā)生這些事，都是因?yàn)橘I房之前功課沒有做足。

那么，今天就和大家聊聊二手房買賣哪些事。

一、自己是否被限購？

各地為了調(diào)控樓市，相繼出臺了系列的限購政策，購房人在決定購房前一定要查詢、確定自己是否符合限購政策，不然交了定金或簽了合同，不能實(shí)現(xiàn)過戶，可能要承擔(dān)違約責(zé)任，少則適用定金罰則，多則按約定的違約金數(shù)額承擔(dān)違約金。另外，不要為了規(guī)避限購政策借名購房，借名購房后患無窮，除非你和出名人是鐵子，判定他不會坑你，否則千萬不要借名買房呦。

二、購房資金安排好了嗎？

購房資金落實(shí)是購房前最重要的工作；如果是全款購房，資金一定要全部到位，人家允諾借的錢，到時候不一定能如期如數(shù)的借給你；人家允諾還你的錢，到時候不一定能還上。如果準(zhǔn)備以所購房屋辦理二手房貸款，一定先查詢自己的征信能不能貸款，要咨詢好貸款流程、貸款額度、放款時間。如果簽訂了房屋買賣合同，履行不了付款義務(wù)，房子沒到手，還得搭上一筆違約金。

三、產(chǎn)調(diào)查什么？

查有無查封、抵押等禁止轉(zhuǎn)移的法律障礙；有無土地使用證；有無共有人；有無租賃關(guān)系存在；有無戶籍存在；有無欠繳稅費(fèi)；有無欠繳供熱、物業(yè)等費(fèi)用；有無補(bǔ)證信息；有無異議登記信息；是否屬于集資、經(jīng)適、限價、房改房；儲藏間、車位是否有合同，是否可以辦理不動產(chǎn)登記等。

四、識別賣房人是不是真正的房東。

看房、購房要識別賣房人是不是產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人。有的房屋承租人以辦理營業(yè)執(zhí)照等名義要求出租人提供產(chǎn)權(quán)證，然后冒充產(chǎn)權(quán)人出賣房屋，騙取房款；有的是敗家孩子賣父母的房產(chǎn)；有的是繼承未分割的房產(chǎn)，其中一人為了獨(dú)吞，搶先“賣”房等等。本人就曾經(jīng)遇到過一個極端案例，兒子領(lǐng)著一個與親媽長得相似的假媽，帶著親媽的身份證和房屋所有權(quán)證，把親媽的房產(chǎn)給賣了，用于償還賭債。買了假房東的房子，一般都是錢房兩空；即使抓到了騙子，錢也很難追回；即使追回來了，也要付出九頭牛、兩只虎。

五、貸款房能不能買？

告訴你：能買，但手續(xù)繁瑣，風(fēng)險極高。勸你還是遠(yuǎn)點(diǎn)躲著，有錢為什么不去買一個干凈的房子呢？除非是這個房子的價格足以誘惑你承擔(dān)這個風(fēng)險。貸款房，如果賣房人籌錢還清了貸款，贖回了房本、注銷了抵押登記，購買當(dāng)然沒有問題。如果賣房人讓你先交錢，他用你的錢償還貸款，消滅抵押，再賣給你；除非他是你非常信賴的人，不然你就告訴他一個字“滾”。收了購房款不還貸款的，還了貸款不賣給你的，賣給你之前再次抵押的，筆筆皆是。記住，窮瘋了的人什么事都干得出來。

六、法院查封的房屋能不能買？

不能買！不要聽賣房人忽悠“我馬上就能還上錢，法院很快就會解封”，他如果是有錢講信用的人就不會被查封了。

七、抵押房能不能買？

2021年1約1日實(shí)施的《民法典》規(guī)定：抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。也就是說，抵押房，如果在抵押合同中沒有禁止轉(zhuǎn)讓的約定，是可以買賣的。但是，抵押權(quán)及于買受人。如果房屋的價格、區(qū)位對你有足夠的吸引力，你也有足夠的實(shí)力承擔(dān)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險，或者你對抵押人有足夠的信心相信他能還清債務(wù)，當(dāng)然可以買。

如果出賣人讓你先交房款，用你的錢還款解押，你又對出賣人的誠信、實(shí)力不了解，我還是不建議你去買，這里多半是騙局。交了房款，他也不一定償還借款，償還了借款也不一定解除抵押，解除了抵押，說不定又被別人查封了。遇到這樣的主，建議你跟他說“邊去”。

八、購房款付給誰？現(xiàn)金付還是轉(zhuǎn)賬付？

實(shí)踐中，不乏大量的買房未過戶的房主，以原房主的名義賣房，一房主簽合同，二房主收錢，倒來倒去倒出了糾紛（這類情況還涉嫌共同逃稅）。有的房主賣房是為了還債，賣房子時，讓購房人把錢直接給付債權(quán)人，結(jié)果賣房人不承認(rèn)收到了購房款，買房人有苦難言。還有的房主讓購房人把購房款支付到朋友或兄弟姐妹的賬戶，一旦房屋漲價了，以購房人未付款為由，主張解除合同。因此，購房款一定要付給交易相對人，也就是誰賣給我房子我給誰錢。如果賣房人指示將購房款付給他人，一定要讓賣房人出具書面的付款指示函，或者在房屋買賣合同中約定實(shí)際收款人。如果確實(shí)無法讓對方出具付款指示函，也要保留好短信、電話錄音、微信聊天記錄、電子郵件等證據(jù)。另外，付款一定要以轉(zhuǎn)賬形式支付，即使收據(jù)丟失了，也有據(jù)可查；轉(zhuǎn)賬記錄我們行內(nèi)人稱為永不丟失的證據(jù)。

九、購買出租房有一個手續(xù)不可少。

法律規(guī)定，出租人出賣尚在租賃期限內(nèi)的房屋，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。如果你看中的房屋出賣人已經(jīng)出租，在簽訂房屋買賣合同時，一定要讓承租人出具放棄優(yōu)先購買的書面材料，或讓承租人在房屋買賣合同上簽字確認(rèn)放棄優(yōu)先購買權(quán)；不然，你買了房子可能攤上了官司。另外，購買出租房一定要和出賣方、承租方書面確認(rèn)租賃期限截止日、租金支付截止日、尚未支付租金的履行對象，防止出賣人已經(jīng)將房屋長期出租，并且預(yù)收了全部租金，這樣，你可能買了房卻幾年住不上。法律規(guī)定“買賣不破租賃”，你雖然成為新房主，但要繼續(xù)履行原房主與出租人簽訂的租賃合同。

十、出賣人對房屋有沒有獨(dú)立處分權(quán)？

出賣人出賣的房屋，要考察是不是夫妻共有、繼承共有、與他人共有，出賣人有沒有獨(dú)立的處分權(quán)。如果存在共有關(guān)系，一定要讓全部共有人簽字，不然就埋下了隱。經(jīng)常遇到這樣的案例：賣房時，只有產(chǎn)權(quán)證上登記的房屋所有權(quán)人簽字，等到房屋漲價時，配偶就會跳出來，稱房屋是夫妻共同財產(chǎn)，一個人處理沒有法律效力，要求確認(rèn)合同無效。

十一、賣房人的戶口要遷出。

簽訂房屋買賣合同時，一定要約定出賣人在一定期限內(nèi)將登記在該房的所有戶口遷出。尤其是學(xué)區(qū)房，確定購買前一定要了解原房主有無學(xué)生依據(jù)此房源辦理了就近學(xué)校的學(xué)籍，或者想要就讀的學(xué)校有無幾年內(nèi)一處房屋只能有一個學(xué)籍在該校存在的規(guī)定。購房人購買學(xué)區(qū)房的目的就是為了讓子女能夠就讀該學(xué)區(qū)教育資源優(yōu)質(zhì)的學(xué)校，如果原房主孩子的戶口沒有遷出、原房主孩子已經(jīng)占用了該戶的學(xué)籍，購房人的購房目的就沒法實(shí)現(xiàn)了。即使購房不是為了孩子就讀好學(xué)校，長期讓別人“住”在自己家里也不好，所以戶口一定要求賣房人遷出。

十二、舊房可能欠稅呦！

有人會問：“舊房已經(jīng)取得了產(chǎn)權(quán)證，怎么還會欠稅呢？”我有這方面的實(shí)踐，我才知道在過去不規(guī)范的時代，辦理房屋登記時，領(lǐng)導(dǎo)可以簽署稅費(fèi)緩交申請，代替完稅證，導(dǎo)致稅費(fèi)欠了一輩子。如今再辦轉(zhuǎn)移登記時，是要把欠稅補(bǔ)上的，甚至還要補(bǔ)繳拖欠期間的利息。因此，產(chǎn)調(diào)時要看看檔案里是不是藏著稅費(fèi)緩交申請。

十三、房屋買賣合同必須公證嗎？

公證主要是為了證明交易雙方是否具有完全民事行為能力、交易是否是當(dāng)事人的真實(shí)意思表、交易行為是否符合民事法律規(guī)定以及簽字的真實(shí)性；公證只是一種證明作用。經(jīng)過公證的房屋買賣合同，不屬于單方辦理過戶的情形，不能當(dāng)然的能夠辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。因此，一般的房屋買賣合同不需要公證，沒必要支出這筆費(fèi)用。但是，一些特殊情況，公證還是有必要的，比如：出賣方年齡較大，存世時間或然；出賣方要出國或移居異地；繼承人共同出賣遺產(chǎn)房屋等，這些情況下，公證雖然不能單方辦理過戶，但在以后法律救濟(jì)上或采取變通方式上還是能起到至關(guān)重要的作用。

十四、二手房買賣用不用中介？

除非房源是中介控制的，否則一律……（中介的別罵我哦）。我經(jīng)手過好幾個案例，不是買賣雙方發(fā)生了糾紛，而是買房人或賣房人和中介發(fā)生了糾紛，中介卷走房款的案例也不是沒有。中介費(fèi)用一般是1%到3%,一套房子好歹就是幾萬元，他們只不過對轉(zhuǎn)移登記的程序和貸款的程序了解多一些罷了，這些問題到不動產(chǎn)登記大廳和銀行一問就明白了，真的沒必要再花幾萬元找個中介；當(dāng)然了，你有錢圖省心那就另當(dāng)別論了。讓人最反感的是中介一點(diǎn)沉重都不擔(dān)，看看他們的制式合同，任何一方違約跟他都沒責(zé)任。甚至為了做成一單生意，隱瞞房屋瑕疵，百般忽悠買房人，一旦買房人被騙了，連騙子的真實(shí)身份都確定不了。

十五、如何判斷想買的房屋是不是兇宅？

這個問題從登記機(jī)構(gòu)查不到，產(chǎn)權(quán)證上也發(fā)現(xiàn)不了，只能憑你的社會關(guān)系和分析判斷能力了。比如，到所在的社區(qū)和曬太陽的大爺大媽聊聊天，“無意中”會聊到。找公安的朋友，了解一下這家人的基本情況，有無“出事”的。動員社會上的朋友幫忙打聽一下這處房子怎么樣。在確定出賣人有無獨(dú)立處分權(quán)時，也能夠發(fā)現(xiàn)蛛絲馬跡，甚至戶口本上的婚姻狀況都能發(fā)現(xiàn)端倪。特別是購買繼承而來的房屋時，更要注意是不是兇宅了。

出賣人隱瞞了兇宅的事實(shí)，購房人是否可以以此解除合同，法律上沒有定論，各地法院判決結(jié)果大相徑庭。因此，賣房時要多聽、多看、多問。

十六、買賣雙方都想“不見兔子不撒鷹”怎么辦？

買方怕付了錢賣方不給過戶，或付錢后被賣家再出售、再抵押、被賣家的債權(quán)人查封，堅(jiān)持先過戶后付款；賣方怕過了戶買方不付款，房子成了人家的，有可能瞬間被買家的債權(quán)人查封，弄得錢房兩空。這個困局怎么破？答案：資金監(jiān)管。雙方簽訂合同后，買賣雙方設(shè)立共管賬戶，買方將購房款打入共管賬戶，待房屋辦理完轉(zhuǎn)移登記后，房款支付給出賣人。或者買賣雙方共同委托銀行對房款進(jìn)行監(jiān)管，雙方簽訂合同后，買方將購房款打入銀行為雙方開立的監(jiān)管賬戶，待房屋辦理完轉(zhuǎn)移登記后，房款支付給出賣人。無論是共管賬戶還是銀行監(jiān)管，沒有雙方的合意或生效反律文書的裁判，任何一方無法單方對該款進(jìn)行處分。

房屋買賣雙方都有一個巨大的法律風(fēng)險，買方的風(fēng)險：付了款尚未過戶之前，房子被賣方的債權(quán)人查封。賣方的風(fēng)險：過了戶沒付款之前房子被買方的債權(quán)人查封。為了預(yù)防這萬一存在的風(fēng)險，最好就是采取資金監(jiān)管的方式進(jìn)行交易。

十七、買房子該不該考慮房屋周邊的環(huán)境？

房子是用來住的，住房周邊的環(huán)境會影響居住舒適度或居住者心理的愉悅。一般購房者只考慮房屋的朝向、采光、通風(fēng)以及交通、配套服務(wù)等因素，而房屋一定范圍內(nèi)是否有陵園、墳地、垃圾填埋場、化工廠、加油站、加氣站，是否有高壓線穿過房頂或窗前，是否有高架橋在房頂或窗前，是否有兇煞物直對門窗，鄰里房屋是否有被當(dāng)做祠堂存放骨灰的可能往往被忽略，這些問題多是在居住以后才慢慢注意到，天長日久，嚴(yán)重的影響著居住者的身心健康和心理體驗(yàn)。

十八、二手房交易稅費(fèi)該由誰承擔(dān)？

二手房交易稅費(fèi)一般包括以下稅種：營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。其中，居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅；個人所得稅的計(jì)稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%；普通住宅的契稅為2%，高檔商品房契稅為4%。營業(yè)稅、個人所得稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅的應(yīng)稅人為出賣方，契稅的應(yīng)稅人為購買方。房屋買賣交易過程中，在賣方市場的情況下，賣方往往讓買方承擔(dān)全部稅費(fèi)。我的意見是，如果雙方在洽商過程中對稅費(fèi)沒有特殊約定，合同中可以約定“各項(xiàng)稅費(fèi)由應(yīng)稅人依法承擔(dān)”，買房人可以撿點(diǎn)小便宜呦！

十九、上證人數(shù)怎么定？

簽訂合同時，要考慮將來在不動產(chǎn)登記薄上登記的物權(quán)主體。夫妻離婚糾紛、繼承糾紛、分家析產(chǎn)糾紛，這些潛在的糾紛雖然不一定發(fā)生，但是預(yù)防一點(diǎn)還是好。另外，房屋登記以后，除夫妻之間加名外，其他類型的加名，均屬于轉(zhuǎn)移登記，均會產(chǎn)生稅費(fèi)。因此，簽訂合同時，誰上證寫誰名。

二十、房屋交割都交啥？

房屋交割除了房屋、儲藏間、車位明確交付以外，要考慮水、電、暖、煤氣、電話、寬帶、有線、物業(yè)、衛(wèi)生等費(fèi)用原房主是否欠費(fèi)，尤其是沒有分戶計(jì)量熱量的房屋要查詢是否陳欠取暖費(fèi)。同時，上述項(xiàng)目如果需要辦理過戶的，要及時辦理過戶。

二十一、騰房、交房時間要明確。

房屋買賣合同一定要約定清楚騰房、交房時間，諸如付清房款之后、辦理過戶登記之后、租賃期限屆滿之后再交房，這類期限是不確定的并且是無期限的，按文字理解，一輩子不交房都不違約；當(dāng)然，一旦出現(xiàn)這樣的約定，救濟(jì)途徑還是有的。

二十二、違約責(zé)任要約定律師費(fèi)由敗訴方承擔(dān)呦！

無論你是出賣人還是購房人，如果你是一個誠信的人，不打算違約，那就在房屋買賣合同中約定一定數(shù)額的違約金，最好在總房款的30%左右約定。另外一點(diǎn)，要約定守約方為實(shí)現(xiàn)債權(quán)支出的律師費(fèi)由違約方承擔(dān)；因房屋買賣發(fā)生的爭議，標(biāo)的額較大、律師費(fèi)較高，如果沒有約定，一般是誰聘請律師誰負(fù)擔(dān)律師費(fèi)用。約定律師費(fèi)由違約方或敗訴方承擔(dān)，既是對違約方的懲戒，也是為了降低維權(quán)的成本。

二十三、拆遷安置房能不能買？

尚未辦理房屋登記的拆遷安置房最好別買，如果房屋的位置、戶型、價格足以讓你動心的話，也可以買。如果購買尚未辦理房屋登記的拆遷安置房，要注意以下幾點(diǎn)：1、房屋回遷房是否建成？房屋的具體位置、幢號、單元號、房號是否明確？被拆遷房是私產(chǎn)房屋、無照房、房改房、還是租賃公房？出賣方是私產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)人，還是只是拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中的被拆遷人？被拆遷房屋是否存在共有人？購買拆遷安置房屋最容易發(fā)生糾紛，購買前最好咨詢一下專業(yè)律師。

二十四、已經(jīng)設(shè)定居住權(quán)的房屋能買嗎？

居住權(quán)是怎么回事？《民法典》規(guī)定：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。 居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。所有，購買二手房時一定要查詢有無居住權(quán)的設(shè)定和登記。如果你購買了登記有居住權(quán)的房屋，你可能要等到居住權(quán)人死亡才能占有、使用房屋；所以，購買二手房時，一定要到登記機(jī)關(guān)查詢擬購買的房屋是否設(shè)定、登記了居住權(quán)。

二十五、賣方留一手可違約（這個主意有點(diǎn)餿）。

賣方可以在房屋買賣合同中約定一條“出賣方向購買方雙倍返還定金，可以解除合同”。在購買方未付清全部房款之前，甚至在未交付房屋之前，如房屋漲價了、老婆后悔了、老公不想賣了、被劃學(xué)區(qū)房了……出賣方可以雙倍返還定金，解除合同。但是，出賣方不能被動違約，要在買房人起訴要求履行合同之前，主動出擊，先行通知解除合同，及時雙倍返還定金。

二十六、賣方最好不要全權(quán)委托中介賣房子。

全權(quán)委托中介賣房，中介一般要求產(chǎn)權(quán)人出具經(jīng)過公證的特別授權(quán)委托書。全權(quán)委托中介賣房，可能會產(chǎn)生以下后果：1.中介人員賣房后捐款消失。2.特別授權(quán)的委托書無法撤銷。有的公證處撤銷公證時，要求將原來的公證書交回，中介如果不交出公證的委托書，導(dǎo)致無法撤銷授權(quán)。3.中介為了賺取差價款，惜售房屋，導(dǎo)致房屋遲遲不能出手，資金無法及時回籠。4.一房多賣卷入糾紛。5.被抵押、被貸款。

受委托人基于授權(quán)行為從事的一切法律行為，授權(quán)人都要承擔(dān)法律責(zé)任。