長沙二次集中供地在推遲了兩次后終于在今日（9月16日）推出，共計29宗，總起始價近280億元，最高住宅限價達(dá)14800元/平米。
供地基本信息
供應(yīng)29宗地塊主力建面集中在岳麓區(qū)/
本次掛牌29宗地塊，其中內(nèi)五區(qū)23宗，望城區(qū)4宗地塊，長沙縣2宗，共計建面686萬方，起始價近280億元。
區(qū)域上，岳麓區(qū)供應(yīng)建面140.97萬方，為建面供應(yīng)較高區(qū)域，且岳麓區(qū)濱江新城地塊住宅限價14800元/平米，為今日供應(yīng)的最高限價；雨花區(qū)達(dá)6宗地塊，是供應(yīng)宗數(shù)較多區(qū)域。
地理位置來看，三環(huán)內(nèi)地塊明顯比上一輪有所增加，并且地塊位置偏東，西北面二到三環(huán)幾乎無供應(yīng)，但三環(huán)外則集中于西北面。這與城市發(fā)展相關(guān)，東面高鐵新城以及自貿(mào)會展板塊發(fā)展迅速，西北面則望城以及青竹湖規(guī)劃落地速度快或環(huán)境較好。
供地特點
限價持續(xù)上漲
四“限”促土地市場趨穩(wěn)
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板塊土地樓面價最高漲幅達(dá)84%
住宅限價漲幅明顯
從地價和房價端來看，除個別板塊由于位置和要求的原因樓面價有所下降外，本次供地的起始樓面價依然處于上漲通道。
起始樓面價漲跌幅（單位：元/平米）
本次掛牌起始樓面價的紅星洞井板塊[2021]長沙市114號地塊，其起始樓面價5301元/平米，最高土地限價133210元/平米，最高樓面價可達(dá)5831元/平米，這是長沙樓面價較低的地塊。
住宅（毛坯）限價走勢圖（單位：元/平米）
住宅（毛坯）限價來看，各板塊限價依然處于上漲通道，望城高鐵西板塊限價首次破萬，達(dá)10500元/平米，可見政府未來對高鐵西站或?qū)⒓哟罅Χ群退俣冗M行建設(shè)。濱江新城北板塊限價最高達(dá)14800元/平米。
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土地規(guī)則達(dá)四“限”要求
很好的限制了溢價率和“馬甲”公司
本次土拍規(guī)則和要求均有部分變動，從限地價、限住宅（毛坯）價格，增加了限溢價以及限“馬甲”公司。
本次長沙29宗地塊均有限地價，根據(jù)最高限地價來看，本次長沙限溢價率僅15%，隆平高科板塊的[2021]長沙市118、119號地塊溢價率最高僅6%，相較于近4年雙限地基本保持20%左右的最高溢價率而言，整體溢價率得到了很好的控制。
另外此次土地規(guī)則有同一法定代表人的競買人不得同時參加同一宗地的競買。以及競買人及其直接控股和間接控股的競買人不得同時參加同一宗地的競買；由同一自然人、法人或其他組織直接控股和間接控股的競買人不得同時參加同一宗地的競買的兩大要求，這樣的規(guī)則可很好的限制了“馬甲”公司，利好中小型房企拿地。
區(qū)域分析
雨花區(qū)供應(yīng)宗數(shù)最多
岳麓區(qū)住宅限價最高
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岳麓區(qū)濱江新城地塊住宅限價14800元/平米
岳麓區(qū)本次供應(yīng)4宗地塊，共計140.97萬方建面，其中[2021]長沙市107號地塊限價14800元/平米是本次集中供地中住宅（毛坯）限價最高地塊。
濱江新城地塊住宅限價達(dá)14800元/平米
[2021]長沙市107號地塊基本信息
濱江C3地塊位于岳麓區(qū)，濱江新城板塊，地塊占地5.56萬㎡，容積率4，規(guī)劃建面22.25萬㎡，商住用地，限高150米，商業(yè)比例45%，住宅限價14800元/平米。
地塊位于岳麓區(qū)湘江新區(qū)、濱江新城（湖南金融中心）板塊，是湘江新區(qū)核心區(qū)，將成為立足中部、輻射西部的全國區(qū)域性金融中心。三公里范圍內(nèi)最優(yōu)的是景觀配套，配有湘江、濱江景觀道以及谷岳公園等景觀配套，另外地鐵4號線也經(jīng)過周邊，再加上濱江新城本身的商業(yè)配套以及長郡濱江中學(xué)、三汊磯小學(xué)(規(guī)劃)等教育資源，地塊周邊配套較為優(yōu)越。
航拍圖（航拍日期7月21日）
土地市場端，2019年至今本案周邊3公里范圍內(nèi)成交涉宅地塊較少，成交樓面價區(qū)間4021-7200元/㎡，毛坯住宅限價區(qū)間10700-14000元/㎡，本案西側(cè)039號地塊無限價，成交樓面價4021元/㎡，本案起拍樓面價7000元/㎡，價格相差近三千，存在一定壓力。
新房市場端，地塊住宅主力競品為中鐵逸園和華杰天驕，住宅總貨量約10.2萬方，公寓主力競品為正榮濱江紫闕臺、中鐵逸園和華杰天驕，公寓總貨量7.3萬方，除此之外還有潤和濱江灣和旭輝鉑悅湘江均為大平層產(chǎn)品，此外旭輝項目住宅貨量約25萬方。
目前周邊住宅廣義存量約35.2萬方，公寓廣義存量約60.5萬方，住宅主力庫存項目為旭輝鉑悅湘江，公寓主力庫存項目為潤和濱江灣、旭輝鉑悅湘江，預(yù)計8月住宅產(chǎn)品中鐵逸園、華杰天驕新品入市。
整體來看，土地板塊優(yōu)勢明顯，且由于交通、產(chǎn)品、規(guī)劃等優(yōu)勢，客源重組，再加上板塊內(nèi)住宅產(chǎn)品去化速度較快，整體房地產(chǎn)市場環(huán)境較好。但周邊競品較多，且指標(biāo)重疊度較高，未來競爭壓力較大。
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望城區(qū)供應(yīng)4宗地，高鐵西板塊限價破萬
望城區(qū)本次供應(yīng)4宗地塊，且均為雙限地，其中三宗望城中心板塊地塊限價8000-8200元/平米，高鐵西板塊住宅限價破萬達(dá)10500元/平米。
高鐵西板塊住宅限價破萬
[2021]望城區(qū)029號地塊信息
宗地位于高鐵西板塊，地塊占地16.07萬㎡，容積率2.79，規(guī)劃建面44.83萬㎡，商住用地，住宅限價10500元/平米。
地塊位于望城區(qū)高鐵西城片區(qū)，其規(guī)劃35平方公里，位于大長沙戰(zhàn)略布局西部咽喉之地，是長沙向西的門戶所在地。宗地位于片區(qū)濱水國際社區(qū)，屬于站前綜合服務(wù)組團，主力發(fā)展生態(tài)居住和社區(qū)配套，是整個片區(qū)兩個適合居住區(qū)之一。
周邊三公里范圍內(nèi)，地塊由于緊鄰高鐵西站，作為未來的交通樞紐，周邊前期交通優(yōu)勢雖不突出，但后期2號線西延線、地鐵9、10號線地鐵以及機場快線等，未來交通優(yōu)勢明顯。
周邊土地市場來看，地塊周邊5公里范圍內(nèi)有兩宗商住地塊成交，均為澳海集團競得。樓面價近兩年上漲119%，住宅（毛坯）限價也從6500元/㎡上漲至8200元/㎡，本次住宅限價再漲至10500元/平米，未來地塊市場看好。
新房市場來看，地塊周邊3公里范圍內(nèi)在售項目較少，且新盤較少，項目庫存較低，再加上近兩年土地成交也不多，整體未來競爭壓力較小。
整體來看，周邊競品較少，再加上從高鐵西站片區(qū)規(guī)劃來看，未來地塊面臨競爭環(huán)境較好。
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雨花區(qū)本次供地宗數(shù)最多區(qū)域與“鄰居”自貿(mào)會展板塊共推出8宗地塊
雨花區(qū)本次供應(yīng)6宗地塊，成全長沙供應(yīng)大戶，其中兩宗為定向限價房。另外緊鄰高鐵新城的自貿(mào)會展板塊也有2宗地塊出讓，共計8宗地塊。
本次雨花區(qū)高鐵新城有一宗醫(yī)療配套用地，這里將打造20萬平方的醫(yī)療配套，可很好的緩解當(dāng)?shù)蒯t(yī)療設(shè)施不足的狀況。
自貿(mào)會展板塊出讓兩宗地塊，其中121號地塊限價13800元/平米，建面34.19萬方，并需建設(shè)8萬方商辦物業(yè)。
自貿(mào)會展板塊雙限地，住宅限價13800元/平米
[2021]長沙市121號地塊信息
項目三公里范圍內(nèi)，其中最優(yōu)的是軌交配套，地鐵2、4號線在這里匯聚，另外，地塊緊鄰瀏陽河，景觀資源豐富，另外周邊教育和商業(yè)配套也較為完善，整體居住舒適度較高。
土地市場端，地塊周邊5公里以內(nèi)2019年-2021年涉宅用地成交共計10宗，地塊范圍內(nèi)的成交樓面價在1100-3850元/平之間 ，但地塊所屬片區(qū)是天然的長沙城市會客廳，緊鄰片區(qū)主干道高塘坪路和勞動路以及樂高主題樂園（暫定選址），交通較為便利。
新房市場端地塊屬于商住地塊，周邊3km內(nèi)在售項目3個，物業(yè)類型均包含商業(yè)、普通住宅和酒店式公寓；其中新城明昱東方是今年新推的樓盤，產(chǎn)品以高層和洋房為主，高層主力戶型在104-113㎡，毛坯均價在9500-10000㎡;洋房主力戶型在119-125㎡，毛坯均價為12500元/㎡，且直線距離在1km以內(nèi)，屬于一級競爭關(guān)系。未來地塊所在區(qū)域未來可直面競爭項目較多，主要競品均為強競爭項目，其中公寓項目庫存量較大，競爭激烈，后期本地塊商業(yè)去化壓力大。
整體來看，未來地塊面臨競爭較激烈，周邊在售項目多為大體量項目，且代入市項目較多；
得益于片區(qū)價格洼地，去化速度較快，快周轉(zhuǎn)有保證，但利潤空間有限。
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芙蓉區(qū)、天心區(qū)
兩區(qū)域均供應(yīng)4宗地塊
吾悅廣場有望落地芙蓉區(qū)
芙蓉區(qū)目前土地和新房市場供應(yīng)較少，本輪供應(yīng)了4宗地塊，其中張公嶺住宅限價13200元/平米。另外，芙蓉區(qū)剛與吾悅廣場簽約，選址芙蓉區(qū)瀏陽河?xùn)|片區(qū)，商業(yè)的落地也將加大周邊地塊的競爭。
天心區(qū)本次供應(yīng)4宗地塊，但僅兩宗地塊有住宅限價，分別為13500元/平米以及11000元/平米。
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開福區(qū)青竹湖首現(xiàn)住宅限價地限價10650元/平米
開福區(qū)本輪供應(yīng)5宗地塊，且均為雙限地，其中青竹湖板塊本輪首限雙限地，最高住宅限價達(dá)10650元/平米。
青竹湖本輪供應(yīng)4宗地塊，目前已公布規(guī)劃圖，或?qū)⒊善虚_發(fā)。
29宗地塊中或許有多宗地塊為勾地，剩下的將面臨競自持和搖號，但無論如何拿地，實力與運氣缺一不可，央企、國企與大型房企競爭優(yōu)勢明顯。
／End.
來源/克而瑞湖南
