2021是不平凡的一年，恒大危機、華夏慘淡、全市降價促銷、品質仁恒二手降價、各大中介唱衰、各博主掏心掏肺說買房要等等，悲觀、冷淡充斥市場。回顧歷史，2008危機2009大放水，2010收縮2012防水，2013收縮2016去庫存， 2017-2020長江以南一二三四五線城市普漲。2017-2021北方一二三線城市持續低迷下跌，2017-2020華夏走出了南北分化的行情。長江以北是失去的4年，長江以南是漲得一塌糊涂的4年。2021華夏上下集體沉默。俗話說，潮水退去才能看到誰在裸泳。那些跟著主升浪跟漲起來的蕞先跌下去，比如環京三線城市縣城、城外郊區、新城概念區域、非主流住宅產品。而那些具有自身核心價值的資產在本輪漫長的下跌過程中卻依然保持堅挺并在一定時間內迅速反彈。

目前環境錯綜復雜，國內外經濟局勢，行業趨勢，城市發展，地區政策等交織在一起，這樣的背景下，預判未來價格顯然是一種無知和幼稚，但抓住核心價值，就已經把握住了價格的核心。

消費即投資，特別是大多數老百姓一輩子也沒幾次價值過百萬的消費，所以“消費即投資”顯得更加重要了，但現實中很多人是抱著“美好生活”的幻覺，被自己和銷售無情洗腦，稀里糊涂的就把幾百萬的資金拱手給人，然后用一輩子的時間為這次消費努力，并承受著無法掌控的“價格升降、好不好變現”。

房子是不能隨意消費的，因為對老百姓而言代價太大，不是兒戲。那么如何消費才是成功的消費，是有價值的投資呢？首先要滿足如下目標“保值升值+上學所需+生活所需+容易出手”這也是老百姓買房的基本訴求，所以我的原則是“特定價值+普遍價值+長期持有”也就是

特定價值：可能嗎？學區+可能嗎？核心地段

普遍價值：好品質+可能嗎？剛需面積+可能嗎？好樓層+可能嗎？居住屬性

長期持有：不炒房，不因風吹草動而變心，相信這個邏輯

在滿足這些條件下，我近10年買房的選擇基本都是和平、河西學區房，在近4年的低迷市場中，保持住了基本價格并在今年逆勢升值，而且很多中介打電話出不出手。這里特別提一下，為什么是可能嗎？剛需呢，因為目前市場上，購買的可能嗎？主力就是剛需，改善型客戶其實型鳳毛麟角，特別是在經濟環境低迷的時候，剛需真實存在，改善基本觀望。

也許你會問，市場上那么多買環城的，買新城的，買縣城的，買公寓的，難道都有問題嗎？我想說，你現在去看看那些房子，什么價格？二手房有多少套在售？能不能賣出去？成交要打幾折。政府提倡房住不炒，但政府并不是讓你胡亂撒錢。我給大家這個消費邏輯，也不是讓你去炒，而是精準發力，消費得當合理。

前段時間，踩盤天津核心區域某知名項目，被銷售無情洗腦，他的核心邏輯是“房住不炒（不考慮升值）+品質為王+自戀項目+買他房子客戶都是大佬+不提項目缺點”，我不禁嘖嘖贊嘆，這是名優秀的銷售，實力不凡。

其實這是一個開發企業很用心做的項目，從拿地到開發到銷售做的真的很用心，各方面展示出了開發企業的用心和功力，位置很牛，學區很棒，產品給力。只不過他并不在我購買邏輯范圍內，因為未來是賣不出去或者是賣不上價的。在這里發出來也是想提醒大家，幾百萬的消費不要輕易被內行人忽悠了，要掌握真正的邏輯。

“懂邏輯買對的，會買房不炒房”，有需求該出手就要出手。從業10多年經驗告訴我，以上我說的未必有人看得懂或者做得到，但這也算我給市場朋友做的建議吧，懂得自懂。從業10多年經驗還告訴我，市場是有周期的，不要被市場情緒左右，大多數唱衰的時候未必不是好時候。